Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 N 31 "О некоторых вопросах кадастровой оценки земель" "Инструкцией по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства Республики Беларусь", "Инструкцией по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства")

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 1

Зарегистрировано в НРПА РБ 12 июня 2007 г. N 8/16626

На основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь", Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемые:

Инструкцию по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь;

Инструкцию по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства Республики Беларусь;

Инструкцию по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства.

2. Признать утратившими силу:

постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 30 мая 2003 г. N 5 "Об утверждении Инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., N 77, 8/9724);

постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 7 декабря 2005 г. N 54 "Об утверждении Инструкции по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства Республики Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 36, 8/13929);

постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 21 июля 2006 г. N 10 "О внесении изменений в постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 7 декабря 2005 г. N 54" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 142, 8/14890);

постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 июля 2006 г. N 11 "О внесении изменений в постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 30 мая 2003 г. N 5" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 129, 8/14808).

Председатель Г.И.КУЗНЕЦОВ

                                               УТВЕРЖДЕНО

                                               Постановление

                                               Государственного

                                               комитета по имуществу

                                               Республики Беларусь

                                               31.05.2007 N 31

ИНСТРУКЦИЯ

ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Глава 1

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь (далее - Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999), постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 сентября 2002 г. N 1322 "О проведении оценки земель населенных пунктов" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., N 111, 5/11194) и применяется для выполнения работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов.

2. Настоящая Инструкция устанавливает требования к проведению кадастровой оценки земель населенных пунктов. Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистрированные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются кадастровые стоимости объектов оценки.

3. Земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждому из перечисленных видов их функционального использования (далее - виды использования земель):

жилая многоквартирная зона;

жилая усадебная зона;

производственная зона;

общественно-деловая зона;

рекреационная зона.

4. Для целей настоящей Инструкции применяются термины, установленные в государственных стандартах СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", а также следующие термины и их определения:

базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования - расчетный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель оценочных зон по виду использования;

оценочная зона - часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади земельных участков;

опорный населенный пункт - населенный пункт, базовая стоимость земель которого определялась с применением одного или нескольких методов: затратного, сравнительного, доходного (далее - рыночный метод);

типичный земельный участок - земельный участок, обладающий характерными параметрами оценочной зоны: вид использования земель, характер и плотность застройки, обеспеченность инженерными коммуникациями и другое.

5. Исполнителями работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов могут быть государственные организации, организации, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющие оценочную деятельность, и иные лица в соответствии с законодательными актами (далее - исполнитель оценки). Исполнители оценки должны иметь в штате оценщиков, аттестованных в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

6. Заказчиками кадастровой оценки земель населенных пунктов являются районные, городские, областные исполнительные комитеты, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, а также физические лица (далее - заказчик оценки).

7. Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая стоимость может определяться в иностранной валюте с пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки.

8. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по состоянию на 1 января года ее проведения. Последующая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.

9. В период между оценками по ходатайству заказчика оценки кадастровая стоимость земель населенных пунктов может уточняться исполнителем оценки с использованием поправочных коэффициентов, которые учитывают изменение цен на рынке недвижимого имущества. Поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости земель населенных пунктов согласовываются с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

10. Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного после проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утвержденных в установленном порядке кадастровых стоимостей земель оценочных зон.

11. Коэффициенты, а также перечень факторов оценки, представленные в приложениях к настоящей Инструкции, могут уточняться по результатам мониторинга цен на земельном рынке и согласовываются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

Глава 2

ПОРЯДОК ОЦЕНКИ

12. Кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

составление задания и заключение договора на проведение кадастровой оценки (далее - договор на оценку);

сбор и анализ информации;

определение предпосылок и ограничений;

анализ рынка недвижимости;

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

оценочное зонирование;

расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов выбранными методами;

составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

13. Результаты кадастровой оценки утверждаются местными исполнительными комитетами.

Глава 3

СОСТАВЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

14. Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и отчету о кадастровой оценке.

15. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, описание состава объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.

16. Договор на оценку составляется в простой письменной форме в соответствии с требованиями государственного стандарта СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения".

Глава 4

СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК

И ОГРАНИЧЕНИЙ

17. При проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее проведения. Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников.

18. Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую стоимость объектов оценки, формулируются оценщиком в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Глава 5

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

19. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.

20. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей земельных участков в составе земель населенного пункта и используемых методов расчета стоимости.

21. Анализ рынка недвижимости выполняется за период с даты проведения последней кадастровой оценки земель населенных пунктов.

22. Анализ рынка недвижимости производится в разрезе следующих сегментов:

жилая недвижимость (с разделением на многоквартирную и усадебную);

промышленная и коммунально-складская недвижимость;

общественно-деловая (коммерческая) недвижимость.

В каждом сегменте анализируется информация как по застроенным, так и незастроенным земельным участкам. При необходимости для анализа могут быть выделены дополнительные сегменты.

Глава 6

ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И МЕТОДОВ РАСЧЕТА

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

23. Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации.

24. При наличии достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земельных участков, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный.

25. В случае недостаточного количества рыночной информации метод кадастровой оценки может применяться совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным (далее - комбинированный метод).

26. В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.

27. Выбор методов оценки, оценочное зонирование и расчет кадастровой стоимости выбранными методами производятся отдельно по каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель одного населенного пункта допускается использование различных методов оценки для каждого вида использования земель.

Глава 7

ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ

28. В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенного пункта на оценочные зоны. Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географических информационных технологий. Границами оценочных зон могут приниматься:

границы земельных участков;

границы квартальной застройки;

линейные объекты (улицы, дороги, реки, водотоки, путепроводы, железные дороги).

29. Оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости. При использовании рыночного метода оценки оценочное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимости. При использовании метода кадастровой оценки или комбинированного метода оценочное зонирование производится на основании влияния факторов оценки.

30. Количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населенных пунктов.

31. Оценочное зонирование в сельских населенных пунктах с неразвитым рынком недвижимости может проводиться в упрощенном виде. При этом земли одного сельского населенного пункта составляют одну оценочную зону.

Глава 8

РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА

32. Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в следующей последовательности:

расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;

расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

32.1. при применении рыночного метода кадастровая стоимость земель оценочных зон определяется на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования. Порядок проведения расчетов регламентируется государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка недвижимости;

32.2. кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков.

33. Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки производится в следующей последовательности:

расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования;

расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;

расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

33.1. расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится на основании базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ) или экспертных методов анализа информации (метод ранга, метод анализа иерархий, метод скаляризации векторных оценок).

При этом базовая стоимость земель определяется путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по факторам, оказывающим влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне.

Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне, являются:

экономические:

уровень доходов населения;

объем инвестиций в основной капитал;

объемы строительства, в том числе жилых домов;

показатели рынка недвижимости (количество сделок, средняя рыночная цена недвижимости и другие);

другие;

социальные:

численность населения, его возрастная и социальная структура, образовательный уровень, структура занятости, сальдо миграции;

уровень безработицы, преступности;

количество учреждений образования, здравоохранения и культуры; объектов социально-бытового обслуживания;

другие;

юридические и административные:

административный статус населенного пункта;

классификация населенного пункта по значению историко-культурного наследия;

другие;

физические, окружающая среда и характеристики местоположения:

площадь населенного пункта;

плотность населения;

транспортное сообщение (положение в системе сети автомобильных, железных дорог международного и республиканского значения, речными и воздушными путями);

экологические факторы (радиоактивное загрязнение, степень загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие);

другие.

Базовые стоимости земель населенных пунктов по видам их использования сводятся в таблицу по форме К1 согласно приложению 1 к настоящей Инструкции, готовится пояснительная записка с соответствующим обоснованием;

33.2. расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле

                        КС     = БС   x К  ,

                          ЗОНЫ     НП    СВ

где  КС      -  кадастровая  стоимость земель оценочной зоны по виду

       ЗОНЫ

использования земель, руб.(у.е.)/кв.м;

     БС    -  базовая  стоимость  земель населенных пунктов по видам

       НП

использования земель, руб.(у.е.)/кв.м;

     К   - сводный коэффициент влияния факторов оценки.

      СВ

Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется с учетом площади их влияния по формуле

                                    Площадь

                      n   m                ij

               К   =  П  SUM (К   x ---------),

                СВ   i=1 j=1   ij   Площадь

где К   - сводный коэффициент влияния факторов оценки;

     СВ

     К   - j-е значение коэффициента i-го фактора оценки;

ij

     Площадь   - площадь  оценочной  зоны,  на   которую   оказывает

ij

влияние j-е значение i-го фактора оценки;

     Площадь - площадь оценочной зоны;

     n - количество факторов оценки;

     m - количество значений факторов оценки.

Факторы оценки и значения коэффициентов по видам использования земель представлены в приложениях к настоящей Инструкции:

жилая многоквартирная зона, жилая усадебная зона (приложение 2);

производственная зона (приложение 3);

общественно-деловая зона (приложение 4);

рекреационная зона (приложение 5);

33.3. кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков;

33.4. кадастровая оценка земель сельских населенных пунктов производится по перечню факторов оценки, представленных в приложении 6 к настоящей Инструкции;

33.5. влияние иных факторов оценки, не оговоренных в приложениях к настоящей Инструкции, может быть учтено исполнителем оценки экспертным путем с применением коэффициентов, согласованных с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

34. Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производится в следующей последовательности:

расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования;

расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;

расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

34.1. расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится рыночным методом. Для этого проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных земельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта, на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель и оформляются отчеты об оценке. Порядок проведения расчетов и требования к содержанию отчетов определены государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков".

Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использования определяется как средняя величина по формуле

                                        РС

                                    m     ЗУ

                                   SUM  ----

                                   j=1  К

1 2 3 4 5 6 7