Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 N 31 "О некоторых вопросах кадастровой оценки земель" "Инструкцией по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства Республики Беларусь", "Инструкцией по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства")

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 5

22. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.

23. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей земельных участков в составе земель садоводческих товариществ и дачного строительства и используемых методов расчета стоимости.

24. Анализ рынка недвижимости выполняется за период с даты проведения последней кадастровой оценки отдельно по садоводческим товариществам и дачным поселкам.

Анализируются как застроенные, так и незастроенные земельные участки в садоводческих товариществах и дачных поселках.

Глава 6

ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И МЕТОДОВ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ

СТОИМОСТИ. ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ

25. Выбор метода (методов) оценки и методов расчета кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации.

26. В случае наличия достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель садоводческих товариществ и дачного строительства, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный (далее - рыночный метод).

27. В случае недостаточного количества рыночной информации может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным (далее - комбинированный метод).

28. В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.

29. Выбор методов оценки, оценочное зонирование и расчет кадастровой стоимости выбранными методами производятся отдельно по садоводческим товариществам и дачным поселкам. Допускается использование различных методов оценки для земель садоводческих товариществ и земель дачного строительства.

30. Оценочное зонирование земель садоводческих товариществ и дачного строительства производится в упрощенном виде. При этом земли одного садоводческого товарищества или дачного поселка составляют одну оценочную зону.

Глава 7

РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ

ТОВАРИЩЕСТВ И ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВЫБРАННЫМИ

МЕТОДАМИ ОЦЕНКИ

31. Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в следующем порядке:

построение модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ);

определение кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства путем подстановки в модель оценки значений факторов оценки для земельных участков в садоводческих товариществах или дачных поселках.

31.1. построение модели оценки предполагает следующую последовательность действий:

проведение статистического анализа для определения связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью незастроенных земельных участков и факторами оценки. При этом факторы оценки определяются на основании анализа рынка недвижимости;

проверка тесноты связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью незастроенных земельных участков и факторами оценки на основании основных статистических критериев (коэффициент корреляции, коэффициент детерминации, стандартное отклонение, коэффициент вариации, размах вариации);

построение аддитивной, мультипликативной или гибридной модели оценки. Возможно построение нескольких моделей оценки для одного района в зависимости от установленной степени влияния факторов оценки на рыночную цену или рыночную стоимость незастроенных земельных участков;

31.2. в случае, если в качестве исходной информации для расчета кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства имеются в наличии сведения о рыночных ценах на застроенные земельные участки, выполняется расчет рыночной стоимости незастроенных земельных участков в рамках сравнительного, доходного и затратного методов оценки одним или несколькими методами расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода. Порядок проведения расчетов определен государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков";

31.3. при отсутствии достаточной тесноты связи между рыночными ценами или рыночными стоимостями незастроенных земельных участков и факторами оценки для построения модели оценки расчет кадастровой стоимости земель производится комбинированным методом;

31.4. расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производится в следующем порядке:

определение факторов оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства;

определение типичного земельного участка для каждого садоводческого товарищества или дачного поселка;

определение нормированных значений факторов оценки;

определение сводного показателя оценки земель каждого садоводческого товарищества или дачного поселка;

определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства района (частей района);

определение кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства.

32. Факторы оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства определяются на основании перечня типовых факторов оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства согласно приложениям 1 и 2 к настоящей Инструкции.

32.1. для каждого садоводческого товарищества или дачного поселка в разрезе факторов оценки определяется типичный земельный участок;

32.2. нормированные значения факторов оценки определяются следующим образом.

Значения фактора оценки, имеющего прямую связь со стоимостью земельных участков, делятся на максимальное значение фактора по району.

Для факторов оценки, имеющих обратную связь со стоимостью (расстояние до места проживания (населенного пункта) членов садоводческих товариществ, расстояние до остановки железнодорожного транспорта), минимальное значение фактора оценки делится на каждое значение фактора оценки в рамках района.

Верхний и нижний пределы нормирования определяются значениями факторов оценки и могут не совпадать с минимальным и максимальным значениями в случае, если эти значения отличаются от основного массива выборки.

Факторам оценки, выраженным значениями "да" или "нет" (пешеходная доступность водоема, пешеходная доступность лесного массива, обеспеченность (возможность подключения) электричеством, обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоснабжением, наличие асфальтированного подъезда, обеспеченность (возможность подключения) централизованным газоснабжением, обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоотведением), присваиваются числовые значения 1 или 0.

Фактор оценки "зона радиоактивного загрязнения (с возможностью проживания)" нормируется в соответствии с зоной радиоактивного загрязнения ближайшего населенного пункта согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 23 декабря 2004 г. N 1623 "Об утверждении перечня населенных пунктов и объектов, находящихся в зонах радиоактивного загрязнения" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., N 1, 5/15334). Коэффициенты для каждого вида зон радиоактивного загрязнения приведены в приложении 3 к настоящей Инструкции.

Фактор оценки "качество земель" определяется как средневзвешенное значение нормированных показателей "состав земель, из которых выделялись земли садоводческих товариществ" с весовой значимостью 0,8 и "плодородие почв" с весовой значимостью 0,2.

При этом значениям показателя "состав земель, из которых выделялись земли садоводческих товариществ" присваиваются коэффициенты согласно приложению 4 к настоящей Инструкции.

Показатель "плодородие почв" нормируется путем деления значений нормативных цен земель садоводческих товариществ на максимальное значение нормативной цены в соответствующих природно-климатической зоне и округе. Нормативные цены определяются согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 404 "О нормативных ценах на земельные участки, передаваемые в частную собственность граждан Республики Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., N 38, 5/12203).

Фактор "площадь типичного земельного участка" нормируется следующим образом:

определяется оптимальный диапазон площадей типичных земельных участков. При этом оптимальный диапазон площадей типичных земельных участков садоводческих товариществ принимается в пределах от 600 до 1000 кв.м;

определяются значения нормированных показателей фактора оценки. При этом земельным участкам с площадями, попадающими в оптимальный диапазон, присваивается значение, равное 1,00. Для земельных участков, площади которых меньше нижней границы диапазона, определяются значения нормированных показателей путем деления площадей земельных участков на значение нижней границы диапазона. Для земельных участков, площади которых больше верхней границы диапазона, определяются значения нормированных показателей путем деления значения верхней границы диапазона на площади земельных участков;

32.3. сводный показатель оценки земель каждого садоводческого товарищества или дачного поселка определяется с использованием нормированных значений факторов оценки и весовой значимости каждого из факторов оценки.

Весовая значимость факторов оценки учитывает их влияние на кадастровую стоимость земель. Весовая значимость типовых факторов оценки приведена в приложениях 1 и 2 к настоящей Инструкции.

В случае дополнения перечня типовых факторов оценки иными факторами либо исключения несущественных факторов весовая значимость каждого фактора оценки корректируется;

32.4. удельный показатель кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства определяется для района, его частей путем усреднения соотношения между рыночными ценами или рыночными стоимостями за 1 кв.м незастроенных земельных участков и сводными показателями оценки земель садоводческих товариществ или дачного строительства, для которых известны рыночные цены на незастроенные земельные участки или определены рыночные стоимости незастроенных земельных участков.

Расчет рыночной стоимости незастроенных земельных участков выполняется в соответствии с подпунктом 31.2 пункта 31 настоящей Инструкции;

32.5. кадастровая стоимость 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства района, его частей на сводный показатель оценки земель садоводческого товарищества или дачного строительства.

33. Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки для земель садоводческих товариществ и земель дачного строительства производится по районам в следующем порядке:

33.1. расчет кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ методом кадастровой оценки производится путем:

определения минимального значения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ в прилегающих районах, оценка земель которых производилась в соответствии с пунктами 31, 32 настоящей Инструкции;

выбора значений общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;

расчета соотношения между минимальным значением кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и величиной общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;

определения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ путем умножения общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель для района на величину соотношения между минимальным значением кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ в прилегающих районах и общим баллом кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;

33.2. расчет кадастровой стоимости земель дачного строительства методом кадастровой оценки производится путем:

определения минимальных значений кадастровой стоимости 1 кв.м земель в дачных поселках в прилегающих районах;

определения минимальных значений кадастровых стоимостей 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в населенных пунктах, наиболее близких по местоположению к дачным поселкам, с минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в прилегающих районах;

расчета соотношения между минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства в прилегающих районах и минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в наиболее близких по местоположению к указанным дачным поселкам населенных пунктах;

определения кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства путем умножения минимального значения кадастровой стоимости 1 кв.м земель жилой усадебной застройки в населенных пунктах, наиболее близких по местоположению к оцениваемому дачному поселку, на величину соотношения между минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства в прилегающих районах и минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в наиболее близких по местоположению к указанным дачным поселкам населенных пунктах.

34. Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в состав земель садоводческих товариществ и дачного строительства, рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства на площадь земельного участка.

Глава 8

СОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА И ЗАКЛЮЧЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ

ОЦЕНКЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

35. Результат кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства представляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке.

36. Заключение о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на оценку;

описание земель садоводческих товариществ и дачного строительства;

цель оценки;

дату оценки;

название используемых методов оценки;

сведения о кадастровых стоимостях земель садоводческих товариществ и дачного строительства в виде диапазона денежных сумм;

другую информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

37. Отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства должен включать:

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

анализ данных, использованных для оценки;

анализ рынка недвижимости в садоводческих товариществах или дачных поселках района;

обоснование применения использованных методов оценки;

описание процедуры расчета кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства;

карту (схему) оценочного зонирования;

таблицы кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства;

другие сведения по усмотрению исполнителя оценки.

Схема оценочного зонирования земель садоводческих товариществ и дачного строительства оформляется по форме К1ст согласно приложению 5 к настоящей Инструкции. Схема должна наглядно отражать размещение садоводческих товариществ и дачных поселков в пределах административно-территориальной единицы (район, область и другие).

Таблица кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства по форме К2ст согласно приложению 6 к настоящей Инструкции должна содержать следующую информацию:

наименование района;

дату оценки;

наименование садоводческого товарищества или дачного поселка;

местоположение (ближайший населенный пункт, железнодорожная станция);

кадастровую стоимость 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства.

38. Таблицы кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства могут передаваться заказчику оценки в электронном виде.

39. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны быть подписаны оценщиком (оценщиками), ответственным за проведение кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства, и скреплены его (их) личной печатью, а также подписаны руководителем и скреплены печатью исполнителя оценки. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны содержать дату их подписания руководителем юридического лица исполнителя оценки.

40. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий передается в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.

41. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства направляются исполнителем оценки на рассмотрение соответствующему местному исполнительному комитету, который принимает соответствующее решение в установленном законодательством порядке.

42. После утверждения кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местный исполнительный комитет в 10-дневный срок направляет копию решения о ее утверждении исполнителю оценки.

43. В случае наличия обоснованных замечаний к кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местный исполнительный комитет возвращает заключение и отчет о кадастровой оценке исполнителю оценки на доработку с указанием замечаний в письменном виде. Доработка производится за счет исполнителя оценки.

44. После утверждения кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местным исполнительным комитетом исполнитель оценки направляет заключение и отчет о кадастровой оценке с копией решения о ее утверждении в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.

45. Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровую стоимость земельных участков в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра и в 10-дневный срок информирует местный исполнительный комитет о дате внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

46. Сведения о кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства после внесения их в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра могут использоваться для целей, предусмотренных законодательством.

Приложение 1

к Инструкции по

кадастровой оценке земель

садоводческих товариществ

и дачного строительства

Республики Беларусь

ПЕРЕЧЕНЬ

И ВЕСОВАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ТИПОВЫХ ФАКТОРОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ

----+------------------------------------------------+-------------¬

¦ N ¦          Наименование фактора оценки           ¦   Весовая   ¦

¦п/п¦                                                ¦  значимость ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 1 ¦Расстояние до места проживания (населенного     ¦    0,109    ¦

¦   ¦пункта) членов садоводческих товариществ        ¦             ¦

¦   ¦(более 50 процентов)                            ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 2 ¦Расстояние до остановки железнодорожного        ¦    0,089    ¦

¦   ¦транспорта                                      ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 3 ¦Число рейсов общественного автомобильного       ¦    0,081    ¦

¦   ¦транспорта "туда-обратно" в день                ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 4 ¦Пешеходная доступность водоема                  ¦    0,089    ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 5 ¦Пешеходная доступность лесного массива          ¦    0,094    ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 6 ¦Обеспеченность (возможность подключения)        ¦    0,096    ¦

¦   ¦электричеством                                  ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 7 ¦Обеспеченность (возможность подключения)        ¦    0,091    ¦

¦   ¦централизованным водоснабжением                 ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 8 ¦Обеспеченность (возможность подключения)        ¦    0,100    ¦

¦   ¦централизованным газоснабжением                 ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦ 9 ¦Зона радиоактивного загрязнения (с возможностью ¦    0,041    ¦

¦   ¦проживания)                                     ¦             ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦10 ¦Наличие асфальтированного подъезда              ¦    0,065    ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦11 ¦Качество земель                                 ¦    0,061    ¦

+---+------------------------------------------------+-------------+

¦12 ¦Площадь типичного земельного участка            ¦    0,083    ¦

¦---+------------------------------------------------+--------------

Приложение 2