Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2008 N 64 "Об утверждении методических рекомендаций по определению сметной стоимости строительства на основе объектов-аналогов и укрупненных сметных нормативов стоимости"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 2

на условия строительства;

на вид инвестиционного процесса в строительстве (новое строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, реставрация);

на объемно-планировочные показатели; на различия в конструктивной характеристике;

на внутренние инженерные системы, в т.ч. оборудование для них;

на оборудование, мебель, инвентарь.

15.1. Перечень поправок для расчетов стоимости строительства и порядок их применения в зависимости от стадии проектирования и структуры затрат приведен в таблице 3.1 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

15.2. Поправки на различия в условиях строительства делятся на три группы:

природно-климатические условия (на мокрые грунты, на подсыпку грунтов, на намыв грунта, на рельеф с уклонами, на слабые грунты, на просадочные грунты, на глубину заложения фундаментов и другие);

территориальные условия строительства (на место и регион строительства, привязку типового проекта);

условия строительной площадки (на подготовку территории строительства, прокладку наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной) застройки, благоустройство и озеленение территории застройки).

15.2.1. Величина поправок на мокрые грунты приведена в таблицах 3.2 и 3.3 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

15.2.2. Величина поправок на место строительства приведена в таблице 3.4 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

Величина поправок на регион строительства приведена в таблицах 3.5 - 3.6 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

Величина поправки на привязку типового проекта принимается в размере 1,05 - 1,1 в зависимости от решения подземной части.

15.2.3. Величина поправок на условия строительной площадки приведена в таблице 3.7 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

15.3. Поправки на различия в объемно-планировочных показателях зданий, сооружений подразделяются на: мощность, строительный объем, общую площадь, высоту этажа, периметр, количество этажей, наличие технического подполья, подвала и другие в зависимости от объемно-планировочных показателей проектируемого объекта и аналога.

При расчете поправок на объемно-планировочные показатели следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудования.

15.3.1. Величина поправок на мощность приведена в таблице 3.8 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

Поправка применяется с учетом следующего правила: при увеличении мощности сметная стоимость снижается, а при ее уменьшении - возрастает.

При расчете поправок на мощность следует выбирать аналоги с одинаковыми или близкими объемно-планировочными показателями, конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудованием.

15.3.2. Величина поправок на строительный объем приведена в таблице 3.9 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

Порядок выбора коэффициента, учитывающего изменение строительного объема, состоит в следующем.

15.3.2.1. Рассчитывается разница в строительном объеме между проектируемым объектом и аналогом в процентах по формулам, приведенным ниже: при строительном объеме проектируемого объекта больше строительного объема аналога по формуле:

                          Кп - Ка

                          ------- x 100%,                               (6)

                             Ка

где

Кп - строительный объем проектируемого объекта, метр кубический;

Ка - строительный объем аналога, метр кубический.

При строительном объеме проектируемого объекта меньше строительного объема аналога по формуле:

                          Ка - Кп

                          ------- x 100%,                               (7)

                             Ка

где

Ка - строительный объем аналога, метр кубический;

Кп - строительный объем проектируемого объекта, метр кубический.

При определении разницы в строительном объеме между проектируемым объектом и аналогом надо учитывать правила выбора аналогов в соответствии с подпунктами 6.2.2 пункта 6 настоящих Методических рекомендаций.

15.3.2.2. Выбирается коэффициент, учитывающий изменения строительного объема, исходя из разности строительного объема, функционального назначения зданий и соотношения площадей:

     для  жилых  зданий;  зданий  жилищно-гражданского  назначения  (зданий

образования,      воспитания      и      подготовки      кадров,     зданий

научно-исследовательских учреждений, проектных и общественных организаций и

управления,   зданий   здравоохранения   и   отдыха,  зданий  коммунального

хозяйства);  производственных  зданий,  в  которых  помещения,  не  имеющие

внутренних  стен  и  перегородок, занимают менее 50 процентов общей площади

здания  -  при  установленной  величине строительного объема проектируемого

объекта менее 10000 метров кубических равный К   при установленной величине

V1

строительного  объема  проектируемого объекта более 10000 метров кубических

равный К  ;

V3

     для   складских   зданий;   зданий   жилищно-гражданского   назначения

(физкультурно-оздоровительных          и         спортивных         зданий,

культурно-просветительных  и зрелищных зданий, зданий предприятий торговли,

общественного   питания   и   бытового  обслуживания,  зданий  транспорта);

производственных  зданий, в которых помещения, не имеющие внутренних стен и

перегородок,  занимают  более  50  процентов  общей  площади  здания  - при

установленной  величине  строительного  объема проектируемого объекта менее

10000   метров   кубических   равный   K  ,   при   установленной  величине

V2

строительного  объема  проектируемого объекта более 10000 метров кубических

равный K  .

V4

15.3.3. Величина поправки на высоту этажа рассчитывается для зданий, сооружений, в которых присутствуют разные высоты помещений в пределах одного этажа, по следующему правилу: при увеличении высоты этажа на 10 сантиметров сметная стоимость одного метра квадратного общей площади увеличивается на 1,2 процента, а при уменьшении высоты этажа на 10 сантиметров - уменьшается на 1,2 процента.

При расчете поправки на высоту этажа следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудования.

Поправка на высоту этажа не применяется при проведении расчетов: при наличии одного аналога с учетом поправки на строительный объем, при наличии разных аналогов.

15.3.4. Величина поправки на общую площадь, кроме жилых зданий, определяется в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

При расчете поправки на общую площадь следует выбирать аналоги, проект и аналог с одинаковыми или близкими строительным объемом, высотой этажа, конструктивной характеристикой, включая уровень отделки, и оборудованием.

При наличии в здании, сооружении разных высот помещений с поправкой на общую площадь обязательно применяется поправка на высоту этажа или следует применять поправку на строительный объем вместо этих двух поправок.

Величина поправок на среднюю общую площадь квартир жилого дома (далее - общая площадь квартир) приведена в таблице 3.10 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

Поправка применяется с учетом следующего правила: при увеличении средней площади квартир в доме сметная стоимость одного метра квадратного общей площади квартир снижается, а при ее уменьшении - возрастает.

Для определения поправки на среднюю общую площадь квартир необходимо рассчитать по каждому аналогу общую площадь квартир, приходящуюся на одну квартиру в среднем.

15.3.5. Величина поправки на периметр рассчитывается в зависимости от сложности конфигурации здания, сооружения по формуле:

                              Пп x Fа

                          К = -------,                                  (8)

                              Па x Fп

где

Пп, Па - периметры наружных стен соответственно по проекту и по аналогу, метр погонный;

Fп, Fа - площади застройки соответственно по проекту и по аналогу, метр квадратный.

15.3.6. Величина поправки на количество этажей определяется в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

При расчете поправки на количество этажей следует выбирать аналоги с одинаковой или близкой конструктивной характеристикой, включая уровень отделки.

15.3.7. Величина поправки на наличие технического подполья, подвала определяется в зависимости от изменения их объемно-планировочных показателей в соответствии с подпунктами 15.7.2 и 15.7.4 или подпунктами 15.3.2 и 15.3.3 (при одинаковой общей площади подземной части) пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

15.4. Поправки на различия в конструктивной характеристике делятся на группы:

по видам работ;

по типам конструктивных элементов;

по наличию общих конструкций в сблокированных зданиях, сооружениях.

15.4.1. Величина поправок на различия в конструктивной характеристике определяется в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

При расчете поправок на различия в конструктивной характеристике следует выбирать аналоги с одинаковыми или близкими объемно-планировочными показателями, включая этажность, оборудованием.

15.4.2. При расчете поправки на наличие общих конструкций в сблокированных зданиях, сооружениях учитывается следующее:

при одинаковой высоте и типе конструкций - общие конструкции следует распределять поровну между сблокированными зданиями, сооружениями;

при разной высоте и одинаковом типе конструкций - общие конструкции по одинаковой высоте следует распределять поровну между сблокированными зданиями, сооружениями, а конструкции, превышающие одинаковую высоту, следует относить к той части сблокированного здания, сооружения, которой они соответствуют по высоте;

при разной высоте и типе конструкций - общие конструкции следует относить к той части сблокированного здания, сооружения, которой они соответствуют по высоте и конструкции.

15.5. Поправки на различия во внутренних инженерных системах, в том числе оборудовании для них, делятся на поправки по видам внутренних инженерных сетей и типам оборудования для них.

Величина поправок на различия во внутренних инженерных системах определяется в зависимости от изменения их параметров в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

15.6. Поправки на различия в оборудовании, мебели, инвентаре делятся на группы:

поправки на подъемно-транспортное оборудование;

поправки на технологическое оборудование;

поправки на мебель;

поправки на инвентарь.

Величина поправок на различия в оборудовании, мебели, инвентаре определяется в зависимости от изменения их параметров в соответствии с подпунктом 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций.

15.7. Другие поправки, не указанные в приложении 3 к настоящим Методическим рекомендациям, рассчитываются и применяются в соответствии с данным пунктом настоящих Методических рекомендаций.

15.7.1. Расчет поправок, учитывающих изменение удельных показателей в стоимостном выражении, производится по формуле:

                           +/-ДY = Yа1 - Yа                             (9)

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где

+/-ДY - изменение удельных показателей стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения;

Yа1, Yа - удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.

15.7.2. Расчет поправок, учитывающих изменение показателей в стоимостном выражении, производится по формуле:

                        +/-ДC = Ра1 x Yа1 - Ра x Yа,                   (10)

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где

+/-ДС - изменение стоимости в абсолютном выражении;

Ра1, Ра - комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения по аналогам в абсолютном выражении;

15.7.3. Расчет поправок, учитывающих изменение удельных показателей, в виде коэффициента производится по формуле:

                                    (Yа1 - Yа)

                          К = 1 +/- ----------,                        (11)

Yа

где

К - коэффициент, учитывающий изменение удельных показателей стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения;

Ya1, Ya - удельные показатели стоимости строительства на комплексную и (или) детальную расчетную единицу измерения по аналогам в абсолютном выражении.

15.7.4. Расчет поправок, учитывающих изменение показателей, в виде коэффициента производится по формуле:

                                    (Ра1 x Yа1 - Ра x Yа)

                          К = 1 +/- ---------------------,             (12)

                                           Ра x Yа

где

К - коэффициент, учитывающий изменение стоимости;

Ра1, Ра - комплексные и (или) детальные расчетные единицы измерения по аналогам в абсолютном выражении;

15.8. При необходимости поправки рассчитываются как средневзвешенная величина на основании нескольких конкретных поправок.

Расчет поправок разрешается осуществлять с использованием другого порядка расчета, не указанного в подпункте 15.7 пункта 15 настоящих Методических рекомендаций, основанного на иных статистических и математических методах расчета.

16. При использовании аналогов, разработанных в ресурсно-сметных нормах в уровне цен 1991 года, производится пересчет стоимости в уровень цен по состоянию на 1 января 2006 г. в порядке, изложенном в РСН 8.01.105-2007 "Методические указания по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве", утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства от 29 декабря 2007 г. N 444. Коэффициенты и индексы для пересчета приведены в таблицах 4.1 - 4.3 приложения 4 к настоящим Методическим рекомендациям.

При использовании для расчетов стоимости укрупненных нормативов и (или) расценок стоимости строительства, в которых указано, что они разработаны в среднереспубликанском уровне цен по состоянию на 1 января 2006 г., к ним применяется поправка на регион строительства в соответствии с таблицами 3.5 - 3.6 приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

17. Данные результатов расчетов стоимости по аналогу и проектируемому объекту оформляются в зависимости от стадии проектирования и степени детализации расчетов.

17.1. Затраты, подлежащие включению в локальные, объектные сметные расчеты и сводный сметный расчет стоимости строительства, в соответствии с Инструкцией по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 2007 г. N 25 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., N 17, 8/17904), группируются в зависимости от степени детализации расчетов:

на строительные и монтажные работы по элементам затрат, оборудованию, мебели и инвентарю, прочим затратам;

на строительные и монтажные работы по видам работ и типам конструктивных элементов по элементам затрат, оборудованию, мебели и инвентарю, прочим затратам.

17.2. Данные результатов расчетов стоимости строительства объекта-аналога заносятся в Таблицу удельных показателей стоимости по объекту-аналогу, форма которой приведена в приложении 5 к настоящим Методическим рекомендациям, с учетом следующего:

в графе два "Обоснование" указывается шифр объекта-аналога;

в графе три "Наименование работ и затрат" для расчетов на "ОИ" делается запись: "строительные и монтажные работы" или в зависимости от степени детализации расчетов по видам работ и затрат, типам конструктивных элементов;

в графе четыре указывается: вверху "Единица измерения" - расчетная единица измерения по аналогу, выбранная для расчетов, внизу "Количество" - ее натуральное выражение;

в графы пять - одиннадцать с общим названием "Стоимость: всего / ед.изм., руб." заносится:

в числитель - сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат,

в знаменатель - сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат в расчете на единицу измерения, определенная по формуле (2) - для стадии "ОИ", и по формуле (3) - для стадий "ОИ" при соответствующей детализации расчетов, "А" и "АС",

поправки к сметной стоимости строительных и монтажных работ в целом и (или) элементов затрат.

17.3. Локальный сметный расчет составляется по форме согласно приложению 1 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по данным результатов расчетов стоимости по аналогу и показателям и исходным данным по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф:

в графе два "Обоснование" дается ссылка на Таблицу удельных показателей стоимости по объекту-аналогу или на укрупненный норматив стоимости, выбранные для расчета;

в графе три "Наименование работ и затрат" для расчетов на стадии "ОИ" делается запись: "строительные и монтажные работы" или в зависимости от степени детализации расчетов по видам работ и затрат, типам конструктивных элементов, либо их группам;

в графе четыре указывается: вверху "Единица измерения" - расчетная единица измерения по проектируемому объекту, выбранная для расчетов, внизу "Количество" - ее натуральное выражение;

в графы пять - десять с общим названием "Стоимость: ед.изм. / всего, руб." заносится:

в числитель - сметная стоимость по объекту-аналогу по элементам затрат в расчете на единицу измерения по данным Таблицы удельных показателей стоимости по объекту-аналогу или стоимость по укрупненным нормативам стоимости в расчете на единицу измерения, поправки к сметной стоимости строительных и монтажных работ в целом и (или) элементов затрат,

в знаменатель - расчетная сметная стоимость по проектируемому объекту по элементам затрат, определенная по формулам (4) и (или) (5).

17.4. При проведении расчетов на стадии "ОИ" при вариантном проектировании в случае наличия одного объекта-аналога, независимо от стадии проектирования при определении стоимости по укрупненным нормативам стоимости допускается заполнять вместо Таблицы удельных показателей стоимости по объекту-аналогу форму локального сметного расчета.

17.5. Объектный сметный расчет составляется по форме, согласно приложению 5 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по данным локальных сметных расчетов по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф.

17.6. Сводный сметный расчет стоимости строительства (очереди строительства) составляется по форме, согласно приложению 6 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф в установленном порядке.

При проведении расчетов на стадии "ОИ" при вариантном проектировании допускается определение стоимости затрат по главам 1, 4 - 7 и 8 - 12 сводного сметного расчета стоимости строительства в виде применения соответствующих коэффициентов.

17.7. Ведомость объемов и стоимости работ составляется на стадиях:

"ОИ" - при проектировании в сокращенном составе, в том числе жилых домов, в соответствии с пунктом 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. N 676, и при степени детализации расчетов, установленной по согласованию с заказчиком, застройщиком в задании на проектирование или договоре на выполнение проектных работ;

"А" и "АС".

Ведомость объемов и стоимости работ заполняется по форме, согласно приложению 11 к Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, и заполняется по проектируемому объекту в соответствии с наименованием граф в зависимости от того, что принято за основу для расчетов:

17.7.1. при расчете стоимости по проектируемому объекту на основе показателей выбранного объекта-аналога:

в графе один "Обоснование" указывается шифр объекта-аналога и номер локальных смет;

в графе два "Наименование видов работ (этапов)" указываются наименования видов работ (этапов);

в графе три указывается: вверху "Объем" - количество в физических единицах по проектно - технологическим модулям (далее - ПТМ) или видам работ по проектируемому объекту. Количество определяется как отношение объемов работ аналога, в том числе по видам работ и типам конструктивных элементов, к соответствующей выбранной расчетной единице измерения на основе Ведомости объемов и стоимости работ объекта-аналога в порядке, аналогичном порядку определения стоимости в соответствии с подпунктами 12.1 - 12.4 пункта 12 настоящих Методических рекомендаций; внизу "Единица измерения" - единица измерения в натуральном выражении, одинаковая для проектируемого объекта и аналога;

в графах четыре - десять с общим названием "Стоимость, тыс.руб." заносится сметная стоимость по элементам затрат на основе данных локальных сметных расчетов в разрезе ПТМ или видов работ по проектируемому объекту;

17.7.2. при расчете стоимости по проектируемому объекту на основе укрупненных нормативов и (или) расценок стоимости строительства:

в графе один "Обоснование" указывается шифр объекта-аналога и номер локальных смет;

в графе два "Наименование видов работ (этапов)" указываются наименования видов работ (этапов);

в графе три вверху "Объем" и внизу "Единица измерения" данные не заполняются;

17.8. Особенности заполнения и оформления документов по составлению сметной документации на стадиях "ОИ", "А" и "АС" в части содержания пояснительной записки и составления таблицы технико-экономических показателей проектируемых объектов приведены в приложении 6 к настоящим Методическим рекомендациям.

Приложение 1

к Методическим рекомендациям

по определению сметной

стоимости строительства

на основе объектов-аналогов

и укрупненных сметных

нормативов стоимости

Таблица 1.1. Порядок выбора вариантов комплексных

расчетных единиц измерения на стадии "ОИ"

--------------------------------------------------------------------------¬

¦Раздел 1.  Выбор расчетной единицы измерения для объектов-аналогов       ¦

+----+----------------------------------+---------------------------------+

¦ N  ¦       Варианты соотношения       ¦   Расчетная единица измерения   ¦

¦п/п ¦    показателей проектируемого    ¦                                 ¦

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 .... »»