Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 1

Зарегистрировано в НРПА РБ 12 января 2008 г. N 8/17935

На основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь", Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемую Инструкцию по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель Г.И.КУЗНЕЦОВ

СОГЛАСОВАНО

Министр архитектуры

и строительства

Республики Беларусь

А.И.Селезнев

17.12.2007

                                               УТВЕРЖДЕНО

                                               Постановление

                                               Государственного

                                               комитета по имуществу

                                               Республики Беларусь

                                               20.12.2007 N 67

ИНСТРУКЦИЯ

ПО ОЦЕНКЕ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ),

ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Глава 1

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999), СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.0.01), СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.2.01), СТБ 52.3.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.3.01), и применяется для оказания услуг по оценке следующих объектов оценки (за исключением жилых и не завершенных строительством объектов):

единого объекта недвижимого имущества (далее - объект недвижимости);

капитальных строений (зданий, сооружений), а также их частей;

изолированных помещений (помещений);

инженерных сетей;

благоустройства;

вложений в объекты недвижимости;

прочих объектов;

элементов объекта недвижимости.

2. Расчет стоимости объекта оценки производится в целях:

2.1. продажи конкретному покупателю, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);

2.2. внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

2.3. продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);

2.4. передачи в залог (ипотеку);

2.5. безвозмездного отчуждения;

2.6. безвозмездной передачи;

2.7. передачи в безвозмездное пользование;

2.8. передачи в доверительное управление;

2.9. мены;

2.10. наследования имущества;

2.11. разрешения имущественных споров;

2.12. возмещения убытков (ущерба);

2.13. реализации управленческих решений;

2.14. иных не противоречащих законодательству.

Объекты самовольного строительства оцениваются только для целей принятия решения о судьбе такого объекта.

3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины и определения, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, а также следующие термины и определения:

базовый год - период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах;

вспомогательные улучшения - объекты подсобного и обслуживающего назначения;

долгоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни улучшения;

исправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений;

исправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно, так как затраты на него меньше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;

коэффициент плотности застройки - отношение площади застройки к площади земельного участка;

краткоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых меньше срока жизни улучшения в целом;

модифицированный метод экономической жизни - метод экономической жизни, позволяющий выделить исправимый, неисправимый физический, функциональный и внешний износ или определить износ одного вида;

неисправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превышают добавленную стоимость улучшений;

неисправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;

нормативный срок службы - срок службы объекта оценки, установленный в соответствии с законодательством;

нормативный срок службы конструктивных элементов - период времени, установленный техническими нормативными правовыми актами (далее - ТНПА), после которого конструктивные элементы улучшений должны быть заменены;

основное улучшение - основной объект строительства, имеющий вспомогательные улучшения, связанные с ним общим назначением;

площадь застройки здания - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды и проходы под ним включаются в площадь застройки;

полная аренда - аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта недвижимости оплачиваются арендодателем;

распределенная аренда - аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором;

самоамортизирующийся кредит - кредит, выплачиваемый периодическими равновеликими платежами, состоящими из процентов и основной суммы долга;

самовольная постройка (самовольное строительство) - строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил;

срок экспозиции - период времени от даты размещения объекта оценки на рынке до даты осуществления сделки;

условный земельный участок - часть поверхности земли, имеющая площадь, местоположение и другие характеристики, не отраженные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистр недвижимости);

фактический срок службы - период времени от даты ввода объекта оценки в эксплуатацию до даты оценки;

фактический срок службы конструктивных элементов - период времени, в течение которого конструктивные элементы выполняли свои функции на дату оценки;

чистая аренда - аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.

Глава 2

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

4. Порядок проведения оценки может включать следующие этапы:

4.1. определение задания и заключение договора на проведение независимой оценки;

4.2. сбор и анализ информации;

4.3. обследование объекта оценки;

4.4. определение предпосылок и ограничений;

4.5. анализ рынка недвижимости;

4.6. анализ местоположения объекта оценки;

4.7. описание объекта оценки;

4.8. выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

4.9. расчет стоимости выбранными методами;

4.10. обоснование итоговой стоимости объекта оценки;

4.11. составление и оформление отчета об оценке;

4.12. составление заключения об оценке.

Порядок проведения оценки индексным методом и методом пересчета валютной стоимости осуществляется в соответствии с подпунктами 4.1, 4.2, 4.9, 4.11, 4.12 пункта 4 настоящей Инструкции. В случае необходимости порядок проведения оценки индексным методом может включать подпункты 4.3, 4.6, 4.7.

Обязательная оценка должна проводиться до совершения с объектом оценки соответствующей сделки или иного значимого действия.

5. Перед заключением договора на проведение независимой оценки (далее - договор) оценщик формулирует задание на оценку, которое устанавливается договором и отражается в отчете об оценке.

В задании на оценку указываются цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика, снимающие любую двусмысленность, связанную с проведением оценки.

Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление.

Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с законодательством.

Дата оценки не может устанавливаться ранее первого дня даты осмотра объекта оценки и (или) даты заключения договора.

6. Для проведения оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика заказчик представляет следующие документы:

копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия другой документ, подтверждающий права на объект оценки;

копию документа, удостоверяющего право на земельный участок;

копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;

копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписку из инвентарной книги учета объектов основных средств, копию других типовых унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств;

проектно-сметную документацию по объекту оценки;

копию договора (договоров) аренды;

сведения о доходах по объекту оценки;

сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки, коммунальные услуги и др.;

сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонте;

сведения о земельном налоге;

сведения о налоге на недвижимость;

другие документы.

Все копии документов, представленные заказчиком оценки, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.

6.1. При проведении оценки могут использоваться следующие источники информации:

сведения из регистра недвижимости;

сведения из реестра цен и регистра стоимости государственного земельного кадастра;

сведения об объекте оценки (техническая, проектно-сметная документация);

данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;

проектно-сметная документация по объекту-аналогу;

прайс-листы, проспекты;

классификаторы, в том числе Временный республиканский классификатор основных средств и нормативные сроки их службы, утвержденный постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21 ноября 2001 г. N 186 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., N 114, 8/7489);

номенклатурные каталоги и справочники;

типовые системы технического обслуживания и ремонта;

информация, размещенная на Интернет-сайтах, в том числе данные о продажах и аренде объектов недвижимости;

прейскуранты и справочники цен;

информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьютеров;

документы, подтверждающие приобретение объекта оценки;

информация о ценах выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний;

справочная и нормативная литература;

литература по оценке;

экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;

данные из средств массовой информации;

сборники удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат и др.;

отчеты об оценке;

базы данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы;

другие источники.

6.2. Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их представления, исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.

6.3. При анализе информации и представленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую достоверную информацию.

6.4. При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.

7. Обследование объекта оценки заключается в его визуальном осмотре на месте расположения с целью установления фактических данных о его функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), при обследовании объекта оценки производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки и не предусмотренных договором, по согласованию с заказчиком исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору об оценке таких улучшений. В случае необходимости и в соответствии с договором оценщик может проводить обмеры и рассчитывать объемы работ по объекту оценки.

В компетенцию оценщика не входит проведение технической диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом. При необходимости проведения экспертизы технического состояния объекта оценки заказчик оценки или исполнитель оценки по согласованию с заказчиком оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.

По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра оценщиком согласно приложению 1 или комиссией заказчика оценки согласно приложению 2.

Если оценщик при оценке рыночным методом выполняет оценку только сравнительным или доходным методом, то решение о составлении акта осмотра принимается оценщиком в зависимости от целесообразности учета технического состояния объекта оценки в сравнительном или доходном методе.

8. Предпосылки и ограничения определяются в соответствии с СТБ 52.0.01 в зависимости от условий договора, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

9. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, заключения договоров аренды, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на его стоимость.

10. Анализ местоположения объекта оценки начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание объекта оценки, окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик.

11. При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и улучшений.

11.1. Описание земельного участка включает уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав, формы участка и других особенностей земельного участка по усмотрению оценщика.

11.2. Описание улучшений включает:

дату ввода в эксплуатацию;

описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;

описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов на дату осмотра;

несоответствие выявленных оценщиком по результатам обследования фактических данных сведениям, содержащимся в представленных документах;

другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, по усмотрению оценщика.

12. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости обусловлен требованиями законодательства, наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, условиями договора.

13. Расчет стоимости объектов оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости производится в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, глав 3 - 9 настоящей Инструкции. При оценке рыночным методом расчет производится с учетом оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

14. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки производится при определении стоимости рыночным методом оценки.

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются имущественные права, их ограничения, наличие сервитутов, финансовые и имущественные интересы, предпосылки и ограничения, принятые в оценке.

14.1. Если оценка проводилась одним методом в рамках рыночного метода оценки, стоимость, полученная в результате расчета, является итоговой стоимостью объекта оценки.

14.2. В случае применения нескольких методов в рамках рыночного метода оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.

Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.

14.3. При определении стоимости рыночным методом в белорусских рублях или в иной валюте итоговую стоимость следует округлять:

до 10 денежных единиц, если итоговая стоимость не превышает 1 тыс. денежных единиц;

до 100 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 1 тыс. денежных единиц и не превышает 100 тыс. денежных единиц;

до 1000 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 100 тыс. денежных единиц и не превышает 1000 тыс. денежных единиц;

по усмотрению оценщика, но не более чем на 5 процентов, если итоговая стоимость превышает 1000 тыс. денежных единиц.

14.4. Стоимость, определенная индексным методом или методом пересчета валютной стоимости, не округляется.

14.5. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

14.6. Итоговая стоимость рассчитывается без налога на добавленную стоимость. В отдельных случаях и в соответствии с договором итоговая стоимость дополнительно может указываться с налогом на добавленную стоимость.

14.7. Исключен. - Постановление Госкомимущества от 22.08.2008 N 68.

15. Составление и оформление отчета об оценке производятся в соответствии с СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01 с учетом особенностей по видам объектов оценки.

15.1. Отчет об оценке может составляться в краткой (краткий отчет об оценке) или полной письменной форме (стандартный отчет об оценке).

15.2. Краткий отчет об оценке составляется при применении индексного метода, метода пересчета валютной стоимости и в других случаях по заявке заказчика.

15.3. Краткий отчет об оценке должен содержать:

наименование и адрес объекта оценки;

сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;

дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

индивидуальные признаки объекта оценки;

дату оценки;

цены оценки;

валюту оценки;

цель оценки;

вид определяемой стоимости;

краткий анализ исходных данных и местоположения объекта оценки;

краткое описание методов оценки и методов расчета стоимости;

обоснование итоговой стоимости;

ссылку на используемые стандарты;

другие данные по усмотрению оценщика.

15.4. Стандартный отчет об оценке должен содержать:

титульный лист с указанием наименования и адреса объекта оценки;

сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости, итоговую стоимость;

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, используемых для оценки;

анализ местоположения объекта оценки;

анализ рынка недвижимости;

описание объекта оценки;

методы оценки и методы расчета стоимости, обоснование их применения;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13