Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 4

на инженерную и транспортную инфраструктуру населенного пункта в соответствии с законодательством - в случае подтверждения наличия данных затрат;

других не входящих в сметную стоимость строительства объекта, но относимых на стоимость строительства в установленном порядке.

34.5.2. Расчет стоимости затрат, указанных в подпункте 34.5.1 пункта 34 настоящей Инструкции, может проводиться путем применения соответствующих коэффициентов либо соответствующими расчетами в порядке, установленном ТНПА.

34.5.3. Первоначальная стоимость объекта оценки принимается по итогу ССР, если он составлен на одно основное улучшение и вспомогательные улучшения к нему.

34.5.4. Если ССР составлен на комплекс основных улучшений и вспомогательных улучшений к ним, а объектом оценки является один или несколько объектов, затраты, отраженные в ССР по главам 8 - 12, учитываются в объемах, необходимых для функционирования каждого из объектов оценки, а первоначальная стоимость объекта оценки может рассчитываться по формуле

                    С  = С    x К  + С   x К  ,

                     n    смр    л    об    л1

где С  - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;

     С    - стоимость строительно-монтажных работ по объекту оценки,

      смр

д.е.;

     С    -  стоимость  затрат на оборудование внутренних инженерных

      об

систем  и  подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту

оценки, д.е.;

     К   - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,

л

относящиеся к строительным и монтажным работам;

     К   - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,

л1

относящиеся к оборудованию.

Необходимость учета затрат, отраженных по главам 1, 4 - 7 ССР, а также учета стоимости оборудования определяется заданием на оценку и (или) договором.

При наличии информации по объекту оценки или по объектам-аналогам затраты по главам 1, 4 - 7 ССР могут приниматься по укрупненным показателям стоимости 1 квадратного метра отведенной территории, 1 погонного метра инженерных сетей и систем и др. При наличии информации затраты рассчитываются долей каждого вида затрат от сметной стоимости объекта оценки, а при отсутствии - по укрупненным показателям и т.д.

Если фактические данные по объекту оценки не полностью соответствуют проектно-сметной документации на объект оценки, то проводятся корректировки на выявленные отличия.

34.6. Первоначальная стоимость объекта оценки может приниматься по акту приемки в эксплуатацию, в котором содержатся сведения о стоимости строительства в базисном уровне цен.

34.7. Если исходные документы по расчету первоначальной стоимости объекта оценки отсутствуют или представленная информация не может быть принята за основу, первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненным показателям стоимости строительства, укрупненным сметным нормативам, укрупненным показателям сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений, удельным капитальным затратам, нормативам удельных капитальных вложений, прейскурантам на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантам на специализированное строительство, укрупненным показателям восстановительной стоимости (далее - УПВС) и т.д.);

проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

параметрических зависимостей;

данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в литературных источниках и средствах массовой информации;

отчетов об оценке объектов-аналогов;

других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки или объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).

При выборе республиканских и ведомственных нормативов для определения первоначальной стоимости объекта оценки учитывается дата введения в действие сметных нормативов, дата ввода в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и технологии возведения объекта оценки.

34.8. Выбор объекта-аналога и расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога основаны на последовательном выполнении следующих этапов:

установление функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки;

выбор единицы сравнения;

сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам;

выявление элементов сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

корректировка стоимостных показателей объекта-аналога по элементам сравнения;

расчет первоначальной стоимости объекта оценки.

34.8.1. Установление функционального назначения (если отсутствует соответствующая информация из регистра недвижимости), объемно-планировочных показателей (основными из которых являются строительный объем, общая площадь), конструктивных характеристик объекта оценки производится в соответствии с ТНПА по определению объемно-планировочных показателей. При возникновении сомнений в достоверности отражения функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки в представленных документах либо отсутствии документов оценщик может произвести в соответствии с договором обследование или обмеры объекта оценки и в дальнейшем руководствоваться полученными результатами.

34.8.2. Выбор единицы сравнения производится в зависимости от вида улучшений, а в случае необходимости - типа конструктивного элемента (вида работ).

34.8.3. Сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам предусматривают сопоставление объекта оценки с объектом-аналогом по соответствующему набору технико-экономических показателей.

34.8.4. Корректировка стоимости объекта-аналога проводится по элементам сравнения, в том числе технологическим, объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и др.

Корректировка стоимости может осуществляться коэффициентами или замещением стоимости в абсолютном выражении.

34.8.5. Расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога на основе сметных нормативов должен выполняться в соответствии с законодательством по ценообразованию в строительстве, общей и технической частью к сборникам нормативов, указанным в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, а также учитывать условия оценки, предусмотренные заданием на оценку, договором.

34.9. Параметрические зависимости применяются для расчета первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога независимо от источника используемой информации.

Параметрические зависимости определяются параметрическими методами.

Параметрические методы - совокупность способов расчета стоимости, основанных на установлении функциональной зависимости и степени влияния технико-экономических показателей (параметров) объекта оценки или объекта-аналога (объектов-аналогов) на их стоимость.

К наиболее часто применяемым параметрическим методам относятся следующие методы:

сравнения удельных показателей;

математической статистики;

агрегатный;

балльный;

экспертный.

34.9.1. Метод сравнения удельных показателей основан на определении удельного показателя стоимости объекта оценки или объекта-аналога по выбранному главному параметру заданного параметрического ряда.

Метод сравнения удельных показателей используется для оценки объектов, предельная полезность которых может характеризоваться одним главным потребительским параметром. К таким показателям относятся мощность (вместимость, пропускная способность), площадь, объем и др.

Метод сравнения удельных показателей рекомендуется использовать при расчетах несложных объектов или в случаях, если остальные параметры по объектам совпадают или близки.

34.9.2. Методы математической статистики применяются для определения технико-экономических параметров объектов, относящихся к данному параметрическому ряду, построения и выравнивания ценовых соотношений. Эти методы используются для анализа и обоснования уровня и соотношения цен объектов.

Оценщику предоставлено право выбора методов математической статистики в зависимости от параметрического ряда, который описывает соотношение технико-экономических параметров и цен объектов-аналогов.

В случае наличия большого количества параметров могут составляться структурно-элементные модели объекта анализа или использоваться статистические методы. Структурно-элементные модели отражают только существенные или основные параметры, совпадающие с параметрами объекта оценки.

34.9.3. Агрегатный метод заключается в суммировании стоимости отдельных частей, элементов и видов работ с добавлением стоимости отдельных конструктивных элементов или уменьшением стоимости объекта оценки за счет заменяемых конструктивных элементов.

34.9.4. Балльный метод основан на экспертном присвоении каждому технико-экономическому показателю объекта оценки или объекта-аналога определенного числа баллов, суммирование которых дает интегральную оценку технико-экономического уровня объекта оценки или объекта-аналога.

Балльный метод применяется для сравнительной оценки объектов оценки, когда информация о конъюнктуре рынка отсутствует или ограничена.

34.9.5. Экспертный метод основан на результатах опроса потребителей или коллективного суждения экспертов о возможной ценности и размерах потребительского спроса объектов-аналогов и объекта оценки.

Оценщик может использовать и другие параметрические методы для определения первоначальной стоимости объекта оценки.

35. Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки используются общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г.Минску для работ, не освобождаемых от налога на добавленную стоимость, доводимые Министерством архитектуры и строительства, применяемые к базисному уровню цен 1991 года или 1 января 2006 г. (далее - индексы СМР). Для г.Минска индекс СМР принимается по графе "г.Минск (без КПД)".

Расчет стоимости восстановления (замещения) зависит от способа расчета первоначальной стоимости объекта оценки.

Деноминация при использовании индексов СМР в расчете стоимости восстановления (замещения) не учитывается.

35.1. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена на основании информации и документов по объекту оценки (инвентарной карточки, проектно-сметной документации, акта приемки в эксплуатацию), рассчитывается стоимость восстановления объекта оценки.

В случаях, указанных в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, рассчитывается стоимость замещения.

35.2. Если первоначальная стоимость объекта оценки определялась на основании документов по объекту оценки, стоимость восстановления рассчитывается по формуле

                    C  = С  x K     x K    x К ,

                     в    п    1991    смр    н

где С  - стоимость восстановления на дату оценки, д.е.;

в

     С  - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;

п

     K      -  индекс  пересчета стоимости объекта оценки в базисный

уровень  цен  1991  года  принимается в соответствии с приложением 3

(K      равен  единице, если первоначальная стоимость объекта оценки

определена  в  базисном  уровне цен 1991 года или в уровне цен после

1991 года);

     K    - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле

      смр

                                   1смр

                           K    = -----,

                            смр   K

                                   2смр

где K     - индекс СМР, действующий на дату оценки;

     1смр

     K      -  индекс  СМР,  принимаемый  от  уровня  цен, в котором

      2смр

рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;

     К   -  коэффициент,  учитывающий  налоги и отчисления в целевые

н

бюджетные  и  внебюджетные фонды в соответствии с законодательством,

рассчитанный  без  налога  на  добавленную  стоимость (далее - НДС).

Принимается  равным  1,1  на  дату утверждения настоящей Инструкции,

подлежит   корректировке   Государственным  комитетом  по  имуществу

Республики  Беларусь,  если  изменение законодательства по названным

фондам  приведет  к  его  увеличению или уменьшению  (К  принимается

н

равным   единице,   если  первоначальная  стоимость  объекта  оценки

определяется в ином уровне цен, отличном от базисного).

35.3. Если за основу расчета первоначальной стоимости объекта оценки приняты проектно-сметная документация или акт приемки в эксплуатацию объекта оценки с учетом стоимости оборудования, стоимость восстановления внутреннего инженерного оборудования объекта оценки рассчитывается по формуле

                       об          д

                      С   = С   x К   x К ,

                       в     об    об    н

        об

где    С   -  стоимость   восстановления   внутреннего   инженерного

в

оборудования на дату оценки, д.е.;

д

     К   -  сводный  коэффициент  дооценки стоимости оборудования на

      об

дату  оценки  (далее  -  сводный коэффициент дооценки оборудования),

который рассчитывается по формуле

д

                 К   = К  x К  x ... x К  x К   ,

                  об    1    2          n    n+1

где К ,  К , ... ,  К  - коэффициенты  изменения  стоимости основных

     1    2          n

средств  вида  (группы)  основных  средств,  доводимые  Национальным

статистическим комитетом   Республики   Беларусь.   Принимаются   по

коэффициентам    пересчета    стоимости    основных   средств   всех

предшествующих   переоценок,   начиная   с  уровня  цен,  в  котором

определяется первоначальная стоимость объекта оценки;

     К    принимается  аналогично  К    в  соответствии с подпунктом

      n+1                           пер

22.1 пункта 22 настоящей Инструкции (за исключением целей, указанных

в  подпунктах  2.3,  2.5  -  2.8,  2.13,  2.14  пункта  2  настоящей

Инструкции, когда К    равен единице).

n+1

Сводный коэффициент дооценки оборудования равен единице, если стоимость затрат на оборудование внутренних инженерных систем и подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту оценки, принимается в текущих ценах на дату оценки.

35.4. Если первоначальная стоимость оборудования определена в базисном уровне цен 1955, 1969, 1984, 1991 годов или в ином уровне цен до 20 августа 1994 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 10000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 20 августа 1994 г. до 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 1000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация не учитывается.

35.5. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле

                   С  = С  x K     x K    x К ,

                    з    п    1991    смр    н

где С  - стоимость замещения на дату оценки, д.е.;

з

     С   - первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная  по

п

первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.

35.6. Если в состав объекта оценки входит оборудование, стоимость замещения рассчитывается в соответствии с подпунктом 35.3 пункта 35 настоящей Инструкции.

35.7. Если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (далее - коэффициент НТП) по формуле

           C  (С ) = С  (С ) x K     x K    x К  x k   ,

            в   з     п   п     1991    смр    н    НТП

где k    - коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле

     НТП

                         k    = (1 + Дс) ,

                          НТП

     --------------------------------

     Д - большая греческая буква "дельта"

где  Дс  -  рост  стоимости, учитывающий влияние научно-технического

прогресса, доля;

     n - количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.

Влияние научно-технического прогресса может быть учтено другими методами.

36. Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на проведение технической инвентаризации;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13