Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 10

где ДV   - корректировка на экономические характеристики, %;

      эк

о

    М   -  коэффициент   (мультипликатор)  операционных  расходов по

     ОЕ

объекту оценки;

а

    М    -   средний   коэффициент    (мультипликатор)  операционных

     ОЕ

расходов по объектам-аналогам.

79.8. Корректировка на условия использования проводится, если использование объекта-аналога отлично от использования объекта оценки.

Корректировка на условия использования может проводиться капитализацией прироста или потерь чистого операционного дохода.

Корректировка на условия использования выполняется и в том случае, если объект недвижимости не эксплуатируется (аварийное состояние, нарушение санитарных норм и норм пожарного надзора и др.). При этом корректировка заключается в определении величины затрат на приведение объекта недвижимости в состояние, соответствующее нормативным требованиям.

79.9. Корректировка на листинг продаж выполняется в случае, если при выборе объекта-аналога используется цена предложения данного объекта-аналога и есть вероятность изменения этой цены.

Величина корректировки на листинг продаж определяется по каждому объекту-аналогу отдельно.

79.10. Если цена (стоимость) объектов-аналогов включает НДС, проводится корректировка на НДС по формуле

                                   V  x H

                                         НДС

                         ДV    = -------------,

                           НДС   (H    + 100%)

                                   НДС

     --------------------------------

     Д - большая греческая буква "дельта"

где ДV    - корректировка на НДС, д.е.;

      НДС

    V  - цена (стоимость) объекта-аналога, д.е.;

    H    - ставка налога на добавленную стоимость, %.

     НДС

79.11. При наличии дополнительных элементов, входящих в состав объекта оценки (объектов-аналогов), таких как мебель, оборудование и (или) других улучшений, проводится корректировка, величина которой определяется стоимостью этих дополнительных элементов.

79.12. При проведении корректировок следует исключить проведение взаимосвязанных корректировок. К взаимосвязанным корректировкам относятся:

корректировка на общую площадь и полезную площадь помещений;

корректировка на дату ввода в эксплуатацию и износ (наличие капитального ремонта или реконструкции);

корректировка на местоположение и транспортную доступность;

корректировка на чистый операционный доход и операционные расходы;

другие.

80. При применении сравнительного метода могут быть использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.

80.1. К количественным методам проведения корректировок относятся:

анализ парного набора данных;

статистический анализ;

графический анализ;

анализ тенденций;

иные.

80.1.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Определение корректировки методом анализа парного набора данных включает в себя следующие этапы:

по результатам отбора информации по объектам-аналогам составляется таблица исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

выбирается пара объектов-аналогов, которая различается между собой только тем элементом сравнения, на который проводится корректировка;

определяется величина корректировки по выбранному элементу сравнения как разница между ценами объектов-аналогов, составляющих пару.

80.1.2. Метод статистического анализа основан на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики, в том числе корреляционно-регрессионного анализа.

Корреляционно-регрессионный анализ позволяет определить уравнение, отражающее зависимость между ценой (стоимостью) объекта недвижимости и определяющими ее факторами. По полученным результатам можно оценить степень зависимости факторных признаков (местоположение, качество отделки, конструктивные особенности и т.д.) и результативного признака (цена, стоимость), а в случае необходимости спрогнозировать их новые значения.

80.1.3. Метод графического анализа включает в себя следующие этапы:

выражение результатов статистического анализа в графической форме;

построение кривой распределения параметров;

определение формулы для расчета скорректированной стоимости;

оценка точности полученных результатов.

80.1.4. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок путем статистической обработки большого количества информации, определения факторов, влияющих на цену продажи, и включает в себя следующие этапы:

составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и качественные и (или) количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов;

выполнение оцифровки качественных характеристик (упорядочивание их в определенную числовую систему, в которой отношение между отдельными характеристиками выражено в соответствующих числах);

определение величины корректировки или стоимости объекта оценки с помощью функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel.

80.2. К качественным методам проведения корректировок относятся:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ (ранжирование);

индивидуальные опросы;

иные.

80.2.1. Метод относительного сравнительного анализа основан на расчете корректировок путем сопоставления качественных элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично). Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Корректировка методом относительного сравнительного анализа включает в себя следующие этапы:

составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

обозначение условными знаками направления корректировок цен объектов-аналогов (стрелками, "плюс" или "минус", баллами и др.);

выявление общей корректировки для каждого объекта-аналога, направление которой совпадает с направлением условных знаков, количество которых преобладает для данного объекта-аналога;

определение верхней и нижней границы стоимости объекта оценки;

определение стоимости объекта оценки как среднего арифметического значения между верхней и нижней границей стоимости объекта оценки.

80.2.2. Метод распределительного анализа (ранжирования) основан на расчете корректировок, при котором цены объектов-аналогов ранжируются в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов недвижимости. Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

Корректировка методом распределительного анализа включает в себя следующие этапы:

составляется таблица из качественных и (или) количественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки. Отдельной строкой указываются цены объектов-аналогов;

вводится шкала из балльных оценок, которая позволяет отразить характеристики объектов-аналогов по отношению к объекту оценки (хуже, лучше, аналогично). При этом за точку отсчета принимается значение характеристики для объекта оценки;

осуществляется шкалирование (упорядочивание) исходных качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки путем перевода их в балльные оценки;

каждому элементу сравнения присваивается весовой коэффициент (коэффициент важности) исходя из степени влияния элемента сравнения на величину стоимости объекта недвижимости. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

определяется сумма балльных оценок элементов сравнения с учетом весомости по объекту оценки и каждому объекту-аналогу;

присваиваются ранги объекту оценки и каждому объекту-аналогу по сумме баллов в порядке убывания или возрастания;

определяется верхняя и нижняя граница стоимости объекта оценки;

определяется стоимость объекта оценки как среднее арифметическое значение между верхней и нижней границей стоимости.

80.2.3. Метод индивидуальных опросов позволяет определить корректировки по результатам обработки информации, полученной от профессиональных участников рынка недвижимости (экспертов), либо другой информации, позволяющей более точно определить величину корректировки.

80.3. Корректировки могут выполняться также методом анализа затрат, методом прямого сравнения характеристик, экспертным методом и др.

80.4. При проведении корректировок оценщик может использовать сочетание количественных и качественных методов проведения корректировок.

81. Корректировки цен объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения проводятся только относительно объекта оценки.

Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

Корректировки определяются в абсолютном или относительном выражении (в процентах или долях). Относительные корректировки вносятся первыми.

82. Скорректированные цены объектов-аналогов могут приводиться к одной стоимости объекта оценки математическими методами как среднее арифметическое значение, мода, медиана, средневзвешенная величина и др.

Глава 9

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

83. Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.

При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:

наиболее вероятным;

законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения юридического разрешения на такое использование;

физически осуществимым;

финансово целесообразным.

Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором стоимость местоположения объекта недвижимости наибольшая из рассматриваемых вариантов.

84. Анализ наиболее эффективного использования может выполняться методом остатка для земли в следующем порядке:

выбираются варианты использования (функционального назначения) объекта недвижимости, которые могут быть реализованы на данном земельном участке в соответствии с законодательством;

анализируется физическая возможность, финансовая и экономическая целесообразность их осуществления;

рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости по вариантам использования;

определяется стоимость улучшений по каждому варианту;

рассчитывается коэффициент капитализации для здания;

определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на улучшения, по всем вариантам;

определяется коэффициент капитализации для земли;

рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, по всем вариантам;

определяется стоимость местоположения объекта недвижимости по выбранным вариантам использования;

определяется рыночная или кадастровая стоимость земельного участка исходя из предпосылки, что земельный участок, на котором расположен соответствующий объект, незастроен;

стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам использования сравнивается с рыночной или кадастровой стоимостью незастроенного земельного участка;

выбирается вариант наиболее эффективного использования.

При анализе наиболее эффективного использования стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам, которые могут быть реализованы на данном земельном участке, может определяться другими методами, установленными в СТБ 52.2.01.

85. Анализ наиболее эффективного использования выполняется как для незастроенного земельного участка, так и для застроенного земельного участка.

При выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться правилами:

если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения превышает стоимость незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;

если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения меньше стоимости незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.

86. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.

Приложение 1

к Инструкции по

оценке капитальных

строений (зданий,

сооружений), изолированных

помещений как объектов

недвижимого имущества

                                АКТ

  осмотра здания, сооружения, изолированного помещения, помещения,

 благоустройства или его части, расположенного по адресу ___________

              по состоянию на "__" ___________ 20__ г.

Год ввода в эксплуатацию ___________________________________________

Этажность __________________________________________________________

Конструктивный тип (здания, сооружения) ____________________________

     На  основании  договора  на  проведение  независимой  оценки от

"__" ___________ 20__   г.   N ____   произведен  визуальный  осмотр

состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:

----+---------------------+--------------------+-------------------¬

¦ N ¦   Наименование и    ¦ Описание состояния ¦       Износ       ¦

¦п/п¦   характеристика    ¦   конструктивных   ¦  конструктивных   ¦

¦   ¦   конструктивных    ¦     элементов      ¦   элементов, %    ¦

¦   ¦      элементов      ¦                    ¦                   ¦

+---+---------------------+--------------------+-------------------+

¦ 1 ¦          2          ¦         3          ¦         4         ¦

+---+---------------------+--------------------+-------------------+

¦   ¦                     ¦                    ¦                   ¦

¦---+---------------------+--------------------+--------------------

     По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии

объекта оценки и его конструктивных элементов.

Выводы  и  примечания  (в том числе отклонения от нормальных условий

эксплуатации) ______________________________________________________

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

Оценщик ____________________________________________________________

Приложение 2