|
|
|
|
|
|
|
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление Стр. 9 иные элементы сравнения. 79. Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения. Корректировки по элементам сравнения подразделяются на: корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи; корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения. Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения. 79.1. Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки. Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды. Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности. Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки. Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов. 79.2. Корректировка на условия финансирования выполняется, если условия расчета по объекту-аналогу и объекту оценки отличаются следующим образом: расчет по объекту-аналогу или объекту оценки осуществляется полностью или частично неденежным эквивалентом, в том числе ценными бумагами, материальными ресурсами, другими объектами недвижимости и пр. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости указанного платежного средства; условия кредитования полностью или частично отличаются от рыночных (например, льготное кредитование). В этом случае необходимо учитывать схему кредитования объекта оценки и объекта-аналога (самоамортизирующийся кредит, кредит с изменяющимися платежами и др.) и условия кредитования (срок кредита, изменение нормы процента и др.). Корректировка на условия финансирования для самоамортизирующегося кредита может определяться с использованием функций сложного процента (взноса на амортизацию единицы, настоящей стоимости аннуитета, будущей стоимости аннуитета), в том числе по формуле p ДV = Дpmt x A , ф n -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где ДV - корректировка на условия финансирования, д.е.; ф Дpmt - приращение платежа по кредиту, д.е.; p A - настоящая стоимость аннуитета по рыночной норме процента. n Приращение платежа по кредиту определяется по формуле Дpmt = pmt - pmt , р л -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где pmt - платеж по кредиту по рыночной норме процента при р соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года, д.е.; pmt - платеж по кредиту по льготной норме процента при л соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года, д.е. Платеж по кредиту по рыночной (льготной) норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года определяется по формуле 1 pmt = V x --, M A n где V - сумма кредита, д.е.; M 1 -- - взнос на амортизацию единицы по рыночной (льготной) A n норме процента. Если кредит выплачивается изменяющимися платежами, корректировка может определяться методом капитализации по норме отдачи, в том числе при годовых платежах по кредиту и годовом начислении процентов по формуле Дpmt n t ДV = SUM ---------, ф t=1 t (1 + r ) t -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где Дpmt - приращение платежа по кредиту в году t, д.е.; t r - норма дисконтирования в году t при рыночных условиях t кредитования; n - срок кредита, лет. 79.3. Корректировка на состояние рынка (время продажи) выполняется в случае, если со времени продажи объекта-аналога прошло более одного месяца при условии изменения цен на рынке недвижимости. Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может определяться с применением индексов (коэффициентов) СМР, КИС ОС, индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений), других данных рынка недвижимости, в том числе по формуле a a (V - V ) 1 2 ДV = --------- x 100%, c a V 2 -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где ДV - относительная корректировка на состояние рынка (время c продажи), %; a V - среднерыночная цена объектов-аналогов на дату оценки, 1 д.е./кв.м; a V - цена объекта-аналога на дату продажи, д.е./кв.м. 2 При наличии статистической информации по объектам-аналогам корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена с использованием метода параметрических зависимостей. 79.4. Корректировка на условия продажи проводится в случае нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и др.). При невозможности выявления нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем объект недвижимости из перечня объектов-аналогов исключается. 79.5. Корректировка на местоположение может определяться любым из методов проведения корректировок, в том числе как разница между кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта оценки и кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта-аналога по формуле о V к ДV = (-- - 1) x 100%, м а V к -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где ДV - корректировка на местоположение, %; м о а V , V - кадастровая стоимость земельного участка объекта к к оценки и объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м. Корректировка на местоположение может выполняться путем исключения из стоимости объектов-аналогов кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае корректировка на местоположение выполняется сразу за корректировками первой группы. После выполнения корректировок на другие выбранные элементы сравнения к скорректированной стоимости улучшений объектов-аналогов добавляется кадастровая стоимость земельного участка объекта оценки. 79.6. Корректировка на физические характеристики выполняется по следующим элементам сравнения: конструктивные элементы и объемно-планировочные решения, в том числе площадь, соотношение общей площади и полезной площади, строительный объем, этажность, высота потолков и др.; вид и качество отделки (высококачественная, улучшенная, простая отделка); размеры земельного участка и его границы; дополнительные улучшения; состояние объекта; другие. При определении корректировки на физические характеристики могут быть использованы следующие источники информации: УПВС, проектно-сметная документация объекта оценки и объекта-аналога и другие документы для определения первоначальной стоимости, указанные в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, цены строительного рынка, рынка ремонтных работ, нормативные документы по определению арендной платы и другая достоверная информация. 79.6.1. Если объекты находятся в сопоставимых условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям, кроме площади и объема, то корректировка на площадь (строительный объем) может определяться по формуле оl al С - C n n ДV = --------- x 100%, пл al C n -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" где ДV - корректировка на площадь (строительный объем), %; пл о1 al С , C - первоначальная стоимость объекта оценки и n n объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м (д.е./куб.м). Первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объекта-аналога может определяться с использованием УПВС и других ТНПА по ценообразованию в строительстве. При определении корректировки на площадь или объем необходимо определить и другие параметры, от которых зависит изменение первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога. С помощью статистического анализа построить уравнение, отражающее зависимость первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога от этих параметров, а затем рассчитать корректировку. Для проведения корректировки на площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта оценки и первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта-аналога должны быть определены одним и тем же способом. 79.6.2. Корректировка на соотношение общей площади и полезной площади помещений может быть определена по формуле о k l s ДV = (-- - 1) x 100%, пл а k s -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта" l где ДV - корректировка на соотношение площадей, %; пл о k - коэффициент соотношения площадей по объекту оценки; s а k - коэффициент соотношения площадей по объекту-аналогу. s Коэффициент соотношения площадей определяется как отношение полезной площади объекта оценки (объекта-аналога) к общей площади объекта оценки (объекта-аналога). 79.7. Корректировка на экономические характеристики проводится, если потенциальный или действительный валовой доход и операционные расходы по объектам-аналогам отличаются от таких же показателей по объекту оценки или среднерыночных. Корректировка на экономические характеристики может определяться по формуле о М ОЕ ДV = (--- - 1) x 100%, эк а М ОЕ -------------------------------- Д - большая греческая буква "дельта"  |  |
|
|
|