Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 6

    AD - накопленный износ, д.е.

Стоимость улучшений определяется стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.

Если стоимость восстановления (замещения) определяется по первоначальной стоимости объекта недвижимости, то стоимость объекта недвижимости затратным методом оценки определяется как разница между стоимостью восстановления и накопленным износом объекта недвижимости.

Накопленный износ рассчитывается в соответствии с подпунктами 43.2, 43.4, 43.5 пункта 43 настоящей Инструкции.

48. При расчете стоимости вспомогательных улучшений, определяемой без учета стоимости их местоположения, прибыль предпринимателя и внешнее удорожание по ним не рассчитываются.

Глава 7

ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ

49. Оценка объектов недвижимости доходным методом проводится в следующем порядке:

сбор и анализ информации;

расчет годового чистого операционного дохода;

прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;

определение стоимости объекта недвижимости.

50. Сбор и анализ информации включают поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

51. Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.

51.1. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:

года, предшествующего дате оценки;

средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);

текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;

расчетные рыночные;

прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам;

другие.

51.2. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте недвижимости.

По составу затрат различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.

51.3. Реконструированный отчет о доходах может составляться в соответствии с настоящей Инструкцией:

при полной аренде согласно приложению 7;

при чистой аренде согласно приложению 8;

при распределенной аренде согласно приложению 9;

при привлечении заемного капитала согласно приложению 10.

В отдельных случаях реконструированный отчет о доходах может составляться по доходам от основной деятельности (автозаправочные станции, гостиницы и др.).

51.4. Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются годовые потери арендной платы;

определяется годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход;

определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

52. Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.

Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду площадям рассчитывается по договорной арендной плате. По остальным площадям в объекте оценки в расчет принимается рыночная арендная плата. Кроме того, учитываются скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта недвижимости.

Если в качестве показателей базового года оценщиком принимаются рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая арендная плата по объектам-аналогам, то арендную плату и другие доходы оценщик обосновывает в отчете об оценке.

53. Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.

Потери арендной платы могут быть определены расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

54. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле

EGI = PGI - V&L,

где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

V&L - сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.

55. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

Если информация об операционных расходах по объекту оценки отсутствует, операционные расходы могут определяться по коэффициенту (мультипликатору) операционных расходов или коэффициенту (мультипликатору) чистого операционного дохода объектов-аналогов.

55.1. К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).

Налог на недвижимость, земельный налог определяются в соответствии с законодательством.

55.2. К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог (далее - сбор в республиканский фонд), расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.

55.2.1. НДС, сбор в республиканский фонд определяются в соответствии с законодательством.

55.2.2. Расходы на управление включают затраты на содержание управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы и фонд социальной защиты населения, и другие затраты.

Расходы на управление могут определяться по данным бухгалтерского учета и их прогнозируемого изменения или выделяться из фактической себестоимости услуг в процентах от действительного валового дохода.

55.2.3. Расходы на коммунальные услуги включают затраты на электроэнергию, отопление, воду и другие платежи, необходимые для функционирования объекта недвижимости.

Расходы на коммунальные услуги могут определяться из объемов их потребления за базовый год с учетом их прогнозируемого изменения или исходя из нормативов потребления ресурсов, определенных в соответствии с законодательством для конкретного функционального использования объекта недвижимости.

55.2.4. Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и др.

55.2.5. Расходы на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание могут относиться к постоянным расходам или переменным расходам.

Расходы на уборку включают фонд заработной платы работников и фонд социальной защиты населения, расходные материалы, затраты на эксплуатацию машин и оборудования, связанных с уборкой объекта недвижимости.

Расходы на обеспечение безопасности включают затраты по охране объекта недвижимости, в том числе расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудования и др.

Расходы на техническое обслуживание включают затраты на техническое обслуживание объектов оценки.

55.3. К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.

Расходы на замещение зависят от принятого оценщиком метода амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом.

Расходы на замещение определяются линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения.

55.3.1. Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле

                               n         1

                       P    = SUM C   x --- ,

                        зам   i=1  вi   Т

нi

где P    - расходы на замещение по объекту  недвижимости,  д.е./год;

     зам

    C      -    стоимость     восстановления   i-го   краткоживущего

вi

конструктивного элемента улучшения, д.е.;

    Т      -    нормативный    срок    службы  i-го   краткоживущего

нi

конструктивного элемента улучшения, лет;

    n   -   количество   краткоживущих   конструктивных    элементов

улучшения.

55.3.2. Расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле

                      P    = SUM C   x SFF ,

                       зам   i=1  вi      i

где  SFF   -  коэффициент  фонда возмещения для i-ого краткоживущего

конструктивного  элемента  улучшения,  который  может рассчитываться

методом Хоскольда или Инвуда.

56. Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта-аналога.

57. Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

57.1. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле

OE

                            M   = ---,

                             OE   EGI

где M   - коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;

OE

    OE - годовые операционные расходы, д.е.

57.2. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле

NOI

                           M    = ---,

                            NOI   EGI

где   M     -  коэффициент  (мультипликатор)  чистого  операционного

NOI

дохода;

     NOI   -   годовой   чистый   операционный   доход   по  объекту

недвижимости, д.е.

58. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может проводиться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.

Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем альтернативным вариантам расчета (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному) или более.

Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.

59. Определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода зависит от выбранного метода расчета стоимости объекта недвижимости в доходном методе оценки.

60. Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации может производиться методами:

сравнительного анализа продаж;

мультипликатора валового дохода;

инвестиционной группы;

коэффициента покрытия долга.

60.1. Метод сравнительного анализа продаж основан на данных о чистом операционном доходе и ценах продаж по объектам-аналогам.

Общий коэффициент капитализации по объекту оценки рассчитывается методом сравнительного анализа продаж по формуле

NOI

                             n     i

                       R  = SUM ---- / n,

                        o   i=1   a

где R  - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;

    NOI  - годовой чистый операционный доход  i-го  объекта-аналога,

д.е.;

    V   - цена i-го объекта-аналога, д.е.;

    n - количество объектов-аналогов.

60.2. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом мультипликатора валового дохода рассчитывается по формуле

                           n   NOI

                     R  = SUM ----- / n,

                      o   i=1  a

EGI

где M     - мультипликатор   (коэффициент)   чистого   операционного

NOI

дохода i-го объекта-аналога;

    M     -  мультипликатор  действительного  валового дохода  i-го

EGI

объекта-аналога.

60.3. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости, по формуле

                    R  = R  x I + R  x (1 - I),

                     o    i        j

где   R   -  коэффициент  капитализации  для  i-го  финансового  или

имущественного интереса;

     R    -  коэффициент  капитализации  для  j-го  финансового  или

имущественного интереса;

     I  -  доля  i-го  финансового  или  имущественного  интереса  в

стоимости объекта недвижимости.

60.4. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом коэффициента покрытия долга для самоамортизирующегося кредита определяется по формуле

                         R  = R  x DCR x M,

                          o    M

где R  - коэффициент капитализации для заемного капитала;

     M - доля заемного капитала;

     DCR - коэффициент   покрытия   долга,   который определяется по

формуле

NOI

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13