Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 7

                            DCR = ---,

DS

где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е.

61. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования производится следующими методами:

кумулятивного построения;

сравнения альтернативных инвестиций;

выделения;

мониторинга;

другими.

61.1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле

                    r = r  + r  + r  + r  + r ,

                         f    1    2    3    4

где  r - норма дисконтирования;

     r  - безрисковая норма;

     r ,  r ,  r ,  r   -  премии за риски, учитывают следующие виды

      1    2    3    4

риска   при   инвестициях   в   объекты   недвижимости:  риск  рынка

недвижимости  (r ),  риск  низкой  ликвидности (r ), риск управления

                1                                2

объектом недвижимости (r ), финансовый риск (r ).

                        3                     4

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.

Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.

Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от местоположения, типа (функционального использования) и физических характеристик объекта недвижимости.

Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.

В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора.

61.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций - метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам, или нормы прибыли по облигациям.

61.3. Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам.

Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения за срок прогноза.

При этом в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, по которым известны цены предложений (сделок купли-продажи).

Порядок расчета нормы дисконтирования методом выделения включает:

выбор объектов-аналогов с известными ценами продаж, арендным доходом;

составление реконструированного отчета о доходах по объектам-аналогам;

прогнозирование потока чистого дохода методом сценариев для объектов-аналогов. При этом реверсия принимается равной цене продажи с учетом прогнозируемого увеличения или уменьшения стоимости объекта недвижимости;

расчет внутренних норм отдачи по выбранным сценариям;

определение нормы дисконтирования для объекта оценки.

Внутренняя норма отдачи по каждому сценарию определяется подбором параметра IRR при условии, что чистая настоящая стоимость равна нулю, из формулы

                                NOI          REV

                          n        t            n

              NPV = -V + SUM ---------- + ----------,

                         i=1          t            n

                             (1 + IRR)    (1 + IRR)

где NPV - чистая настоящая стоимость объекта-аналога, д.е.;

    V - настоящая стоимость инвестиций, д.е.;

    NOI   -  годовой чистый операционный доход по объекту-аналогу в

году t, д.е.;

     IRR - внутренняя норма отдачи (неизвестная величина);

     REV  - прогнозируемый доход от продажи объекта-аналога, д.е.;

     n - срок прогноза, лет.

Норма дисконтирования рассчитывается как средневзвешенное значение внутренних норм отдачи.

61.4. Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях объектов-аналогов и инвестициях в объекты-аналоги.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге финансовых инструментов рынка недвижимости и кредитного рынка.

62. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом дисконтирования денежных потоков путем капитализации с применением расчетных моделей, определение общего коэффициента капитализации производится в зависимости от выбранной расчетной модели в соответствии с подпунктами 62.1 - 62.3 пункта 62 настоящей Инструкции.

Общий коэффициент капитализации по моделям дохода рассчитывается в зависимости от способа возврата капитала в случаях:

бесконечного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

62.1. В модели бесконечного потока общий коэффициент капитализации равен норме дисконтирования, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.

62.2. Общий коэффициент капитализации методом Инвуда определяется по формуле

                           R  = Y  + SFF,

                            o    o

где Y  - общая норма отдачи;

    SFF - коэффициент фонда возмещения, определяется по формуле

                            SFF = ------,

                                  S  - 1

где r - норма дисконтирования, равная общей норме отдачи;

    S  - множитель накопления.

62.3. Общий коэффициент капитализации методом Хоскольда определяется по формуле

                          R  = Y  + SFF ,

                           o    o

где SFF  - коэффициент фонда  возмещения,  который  определяется  по

норме дисконтирования, равной безрисковой норме.

63. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности рассчитывается в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.

63.1. Общий коэффициент капитализации равен общей норме отдачи, если доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени.

63.2. Если доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, общий коэффициент капитализации определяется по формуле Эллвуда:

                         R  = Y  +/- Д SFF,

                          o    o

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где Д - относительное изменение стоимости объекта недвижимости (плюс - стоимость объекта недвижимости уменьшается; минус - увеличивается).

При этом коэффициент фонда возмещения определяется в зависимости от рассматриваемой ситуации методом Инвуда или методом Хоскольда или др.

63.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

                        R  = Y  +/- Д x - ,

                         o    o         n

--------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"

где n - срок амортизации актива.

63.4. Общий коэффициент капитализации методом Ринга определяется по формуле в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.

63.5. Если и доход, и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), то общий коэффициент капитализации определяется по формуле

                          R  = Y  +/- GR,

                           o    o

где GR - периодическая норма изменения дохода и стоимости.

63.6. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности может рассчитываться при линейном изменении дохода стоимости объекта недвижимости, другом изменении дохода или стоимости.

Если доход от эксплуатации объекта недвижимости и стоимость объекта недвижимости изменяются произвольным образом (нерегулярное изменение дохода и стоимости), то норма дисконтирования рассчитывается методом выделения. Изменение нормы дисконтирования прогнозируется оценщиком.

64. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционным моделям рассчитывается, если поток дохода изменяется определенным регулярным образом.

64.1. Исходной информацией для определения общего коэффициента капитализации по ипотечно-инвестиционной модели являются:

отчисления в счет погашения кредита;

доля собственного капитала в стоимости объекта недвижимости;

изменение стоимости объекта недвижимости;

изменение регулярного дохода.

64.2. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле

                       R  = R  +/- Д  x SFF,

                        o           o

     --------------------------------

     Д - большая греческая буква "дельта"

где R  - базовый коэффициент капитализации;

    Д  -   изменение   стоимости   недвижимости  (плюс - уменьшение,

минус - увеличение).

64.3. Базовый коэффициент капитализации определяется по формуле

               R  = Y  - M x (Y  + M    x SFF - R ),

                     E         E    PRN          M

где Y  - норма отдачи собственного капитала;

    M      -  доля   настоящей  стоимости  основной  суммы  кредита,

PRN

выплаченная за срок прогноза.

65. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), мультипликатор валового дохода рассчитывается по формуле

                              n      i

                 M         = SUM ---------- / n,

                  PGI(EGI)   i=1    a    a

                                 PGI (EGI )

                                    i    i

где M         -  средний  валовой  мультипликатор по  потенциальному

     PGI(EGI)

или действительному валовому доходу по объектам-аналогам;

     V  - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;

        a    a

     PGI (EGI )  -  потенциальный или действительный  валовой  доход

        i    i

по i-му объекту-аналогу, д.е.;

     n - количество объектов-аналогов.

66. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

валовой ренты (валового мультипликатора);

остатка.

67. Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле

NOI

                             V = ---,

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости, д.е.

Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.

68. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи производится либо дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо капитализацией с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.

68.1. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования производится по формуле

                              NOI         REV

                         n       t           n

                    V = SUM --------- + ---------,

                        i=1         t           n

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13