Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 3

25. Рыночный метод представляет собой метод оценки объектов недвижимости или элементов объектов недвижимости на основе использования одного, двух или всех следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.

25.1. Рыночный метод применяется для целей оценки, указанных в пункте 2 настоящей Инструкции. Использование одного или нескольких методов в рамках рыночного метода оценки определяется оценщиком.

Оценка рыночным методом производится в порядке, установленном главой 2 настоящей Инструкции.

25.2. Оценка имущественных прав производится в соответствии с настоящей Инструкцией только рыночным методом.

26. К видам стоимости, определяемым на основе рыночного метода оценки, относятся:

рыночная;

инвестиционная;

ликвидационная;

специальная.

26.1. Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться в наиболее эффективном или текущем использовании в соответствии с договором и для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9 - 2.11, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.

Рыночная стоимость объекта недвижимости для целей, указанных в подпункте 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, определяется только в текущем использовании.

26.2. Инвестиционная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3 (за исключением продажи на аукционе), 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.

Методы расчета инвестиционной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.

При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия, срок экспозиции объекта оценки при вынужденном отчуждении.

26.3. Ликвидационная стоимость может рассчитываться для целей продажи на торгах (аукционе и по конкурсу) имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), а также при распродаже имущества за долги и оценке имущества ликвидируемого предприятия.

Методы расчета ликвидационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

26.4. Специальная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3, 2.13 пункта 2 настоящей Инструкции.

Методы расчета специальной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод объекта оценки, капитальных вложений и дополнительных условий, которые должен выполнить покупатель с приобретением прав на объект оценки.

При расчете специальной стоимости может учитываться срок экспозиции при вынужденном отчуждении.

27. Объекты недвижимости, по которым основным доходом является доход от основной деятельности (доход от бизнеса), в том числе гостиницы, автозаправочные станции и другие высокодоходные объекты недвижимости, оцениваются рыночным методом с учетом доходов от основной деятельности. Если объект оценки не используется или убыточен, то определение стоимости объекта оценки может проводиться без учета дохода от основной деятельности.

Глава 6

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ

28. Расчет стоимости объектов недвижимости затратным методом включает:

определение стоимости местоположения объекта недвижимости;

определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;

определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

расчет косвенных затрат;

определение прибыли предпринимателя;

определение внешнего удорожания;

определение накопленного износа объекта недвижимости;

определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

29. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости производится с учетом норм СТБ 52.2.01.

При определении стоимости местоположения объекта недвижимости учитываются экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе имущественные права на земельный участок в составе объекта недвижимости, сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок.

29.1. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, права, ограничения (обременения) прав на этот участок зарегистрированы в установленном порядке и при предполагаемом переходе права на объект недвижимости будет передаваться приобретателю весь земельный участок (права на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик этого участка, прав, ограничений (обременений) прав на него, отраженных в регистре недвижимости.

29.2. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не создан либо при переходе прав на объект недвижимости приобретателю будет передаваться часть земельного участка (доля в праве на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик условного земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него. Информация о характеристиках, правах и ограничениях прав на условный земельный участок (долю в праве на него) представляется и подписывается заказчиком.

Площадь условного земельного участка может определяться как двойная площадь застройки либо исходя из коэффициента использования территории либо коэффициента плотности застройки и других требований, содержащихся в ТНПА.

29.3. Стоимость вспомогательного улучшения, расположенного на одном земельном участке с основным улучшением, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.

29.4. Если определяется стоимость объекта недвижимости, в состав которого входят основное улучшение и вспомогательное улучшение, для их раздельного отчуждения, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется между ними пропорционально общей площади и (или) объему или стоимости восстановления (замещения), если это не противоречит законодательству и представленным документам.

29.5. При определении стоимости объекта недвижимости, в состав которого входят несколько основных улучшений, одно или несколько вспомогательных улучшений, расположенных на одном земельном участке, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется пропорционально общей площади основных улучшений и вспомогательных улучшений, имеющих площадь застройки, или в соответствии с подпунктом 32.6 пункта 32 настоящей Инструкции. Стоимость вспомогательных улучшений, земельный участок под которые не выделяется или у которых нет площади застройки, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.

29.6. Если объектом оценки является вспомогательное улучшение, расположенное за пределами земельного участка, на котором находится основное улучшение, то при оценке для целей, связанных с переходом прав, рассчитывается стоимость местоположения такого улучшения с учетом характеристик условного земельного участка, необходимого для обслуживания вспомогательного улучшения, если это не противоречит законодательству и представленным документам.

29.7. Риск создания земельного участка с характеристиками, отличными от характеристик условного земельного участка, несет заказчик оценки.

29.8. Если из представленных документов однозначно не следует, какой объект является основным улучшением, а какой вспомогательным, оценщик руководствуется решением заказчика.

29.9. Если оценивается вспомогательное улучшение для целей возможного отчуждения отдельно от основного улучшения, применяется порядок оценки основного улучшения.

30. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости производится по формуле

                    V  = КС     x S  x k  x k ,

                     L     зоны    L    р    ц

где V  - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

     КС      -  кадастровая  стоимость земель оценочной зоны по виду

       зоны

функционального использования земель, д.е./кв.м;

     S  - площадь земельного участка, кв.м;

     k    -   корректирующий  коэффициент,  учитывающий  особенности

р

земельного участка;

     k   - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных

ц

участков.

     30.1. Расчет  корректирующего  коэффициента (k ) производится в

случае, если факторы оценки кадастровой оценки земель оценочной зоны

не совпадают с факторами оценки оцениваемого земельного участка.

     Коэффициент  (k ), учитывающий изменение цен на рынке земельных

ц

участков,  определяется  при  выявленных  изменениях  цен  на  рынке

земельных участков после даты кадастровой оценки.

30.2. Факторы оценки и значения корректирующих коэффициентов определяются в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на дату кадастровой оценки.

31. Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка рассчитывается методами, установленными в соответствии с СТБ 52.2.01, а также методом капитализации по норме отдачи и иными.

Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка методом капитализации по норме отдачи может быть определена по формуле

NOI

                             n(n-1)      Lt

                        V  =  SUM   ---------,

                         L   t=1(0) (1 + r )

где  NOI    -  годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся на

Lt

земельный участок в году t, д.е.;

     n  -  количество  лет  с  даты оценки до окончания срока аренды

(временного пользования);

     r  - норма дисконтирования в году t.

Норма дисконтирования может рассчитываться методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и др.

Норма дисконтирования в году t может приниматься равной средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.

32. Если на одном земельном участке расположено несколько основных улучшений, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на одно основное улучшение, может определяться с учетом коэффициента использования территории или коэффициента плотности застройки.

32.1. Если коэффициент использования территории меньше или равен единице, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

Bi

                            S   = ---,

                             Li   k

                                   ит

где  S   - площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е

Li

основное улучшение, кв.м;

     S   -  общая  площадь  i-го  основного  улучшения,  входящего в

Bi

состав  объекта  недвижимости,  кв.м  (определяется в соответствии с

Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации);

     k   - коэффициент использования территории.

      ит

32.2. Если коэффициент использования территории больше единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

                                   S   - S

                                    Bi    Зi

                      S   = S   + (---------),

                       Li    Зi        '

                                       ит

где  S    -  площадь застройки i-го основного улучшения, входящего в

Зi

состав объекта недвижимости, кв.м;

     k   - дополнительный коэффициент использования территории.

      ит

32.3. Коэффициент использования территории рассчитывается по формуле

                            k   = --,

                             ит   S

где   S   -  общая  площадь  основных  улучшений,  расположенных  на

земельном участке, кв.м;

     S - площадь земельного участка, кв.м.

32.4. Дополнительный коэффициент использования территории определяется по формуле

                                    S     S

                          '     n  ( Bi -  Зi)

                         k   = SUM -----------,

                          ит   i=1   S  - S

                                      L    З

где  S   -  площадь  застройки  всех основных улучшений на земельном

З

участке, кв.м;

     n - количество основных улучшений на земельном участке.

32.5. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, с использованием коэффициента плотности застройки определяется по формуле

Зi

                            S   = ---,

                             Li   k

                                   пл

где k   - коэффициент плотности застройки.

     пл

32.6. Площадь условного земельного участка может определяться в соответствии с функциональным назначением объекта оценки или коэффициентом плотности застройки по ТНПА.

33. При оценке изолированного помещения, входящего в состав объекта недвижимости, учитывается соответствующая доля в праве на земельный участок.

34. Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяется на основании исходной информации и расчета стоимости по объектам-аналогам.

Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога зависит от исходной информации и документов, представленных заказчиком. Решение о способе определения первоначальной стоимости улучшений принимает оценщик.

34.1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости может определяться по рыночной стоимости новых улучшений с учетом стоимости местоположения объекта оценки или объекта-аналога по ценам, сформированным рынком на дату оценки. В этом случае первоначальная стоимость объекта недвижимости является стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.

Основой расчета первоначальной стоимости объекта недвижимости может являться информация о цене приобретения (стоимости нового строительства) объекта оценки, подтвержденная документально (договор купли-продажи, договор долевого строительства и др.), ценах одного квадратного метра нового строительства объектов-аналогов и другая информация.

34.2. Если объектом оценки является улучшение, то исходной информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки может являться инвентарная карточка учета объекта основных средств (далее - инвентарная карточка), другие типовые унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, проектно-сметная документация объекта оценки, акт приемки в эксплуатацию объекта оценки и др.

34.3. При определении первоначальной стоимости объекта оценки оценщик должен проанализировать следующую информацию:

дату ввода объекта в эксплуатацию;

соответствие конструктивных и объемно-планировочных показателей, отраженных в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документам, подтверждающим стоимость;

уровень стоимости, отраженный в представленных документах;

другую информацию, имеющую отношение к определению первоначальной стоимости объекта оценки.

При выявлении в процессе анализа несоответствия исходных данных в представленных документах оценщик вправе потребовать от заказчика оформления документов в установленном порядке или принять для расчетов данные, наиболее достоверные по его мнению.

В случае отражения в инвентарной карточке объекта оценки как единого комплекса, состоящего из нескольких улучшений (зданий, сооружений и др.), необходимо определять первоначальную стоимость каждого улучшения (здания, сооружения и др.), входящего в единый комплекс, путем выделения их стоимости из единого комплекса или расчета стоимости каждого улучшения отдельно.

34.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещений, выделяемых из общего объема здания (в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет), может определяться по проектно-сметной документации или пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей), или общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной суммой.

Определение общей площади и объема производится в соответствии с ТНПА по объемно-планировочным показателям.

34.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых помещений в жилых домах, выделяемых из состава жилищного фонда, определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.

34.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет, определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.

Если на дату оценки изменено функциональное назначение помещения, выполнены отделочные работы и другое, определение первоначальной стоимости помещения (изолированного помещения) производится с учетом его нового функционального назначения, выполненных отделочных работ и других особенностей на дату оценки.

34.5. Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по проектно-сметной документации объекта оценки на основании сводного сметного расчета стоимости строительства объекта в целом (далее - ССР), по объектным и локальным сметам, входящим в его состав. Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий договора.

При необходимости определения стоимости ремонтных работ оценщик может составить укрупненный сметный расчет, ССР или воспользоваться услугами специализированных организаций.

34.5.1. Определение первоначальной стоимости объекта оценки по проектно-сметной документации объекта оценки производится с учетом следующих затрат:

по строительно-монтажным работам - стоимости прямых затрат по общестроительным работам подземной и надземной частей зданий, по устройству внутренних санитарно-технических, электротехнических работ, работ по устройству слаботочных сетей в пределах габаритов зданий, по монтажу оборудования внутренних инженерных систем и подъемно-транспортного оборудования; накладных расходов и плановых накоплений по всем видам строительных, специальных строительных и монтажных работ в зависимости от места строительства (городское или сельское строительство);

по оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию - стоимости приобретения;

лимитированных и прочих затрат (в том числе проектных и изыскательских работ, пусконаладочных работ), относящихся соответственно к строительно-монтажным работам и оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию;

по отводу и освоению территории строительства, прокладке наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной) застройки, благоустройству и озеленению территории застройки - в случае наличия данных затрат и в соответствии с условиями договора;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13