Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 5

затраты на изготовление землеустроительного дела;

затраты на государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

другие затраты.

Если часть косвенных затрат входит в сметную стоимость строительства, то эта часть не включается в расчет.

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

36.1. Метод прямого расчета позволяет определить косвенные затраты на основании представленных заказчиком документов о таких затратах с учетом их приведения в текущие цены на дату оценки.

Допускается расчет косвенных затрат с применением прейскурантов цен, прайс-листов, калькуляций затрат организаций, предоставляющих соответствующие услуги, и других источников.

36.2. Сравнительный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа данных по объектам-аналогам на рынке недвижимости, баз данных исполнителей оценки или организаций, имеющих такие базы, отчетов об оценке и других документально подтвержденных источников информации о стоимости таких затрат.

36.3. Экспертный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа информации, размещенной на Интернет-сайтах, в средствах массовой информации, литературных источниках, каталогах и справочниках, а также экспертного мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости или управляющих объектами недвижимости.

36.4. Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам.

Относительная величина косвенных затрат по объекту-аналогу определяется как отношение денежного выражения косвенных затрат к одному из расчетных показателей:

стоимости восстановления по объекту-аналогу;

суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога;

цене (рыночной стоимости) объекта-аналога;

других.

36.5. При расчете косвенных затрат допускается применение средней стоимости типичных услуг на рынке недвижимости на единицу показателя (одного кв.м объекта оценки или объекта-аналога, одного объекта оценки или объекта-аналога и др.).

37. Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости. Убыток предпринимателя является внешним износом.

37.1. Основой для расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки могут являться следующие расчетные показатели, отражающие инвестиции в объект недвижимости (далее - расчетный показатель инвестиций):

стоимость восстановления (замещения);

остаточная стоимость объекта-аналога (объекта оценки);

цена (рыночная стоимость) объекта-аналога;

стоимость местоположения объекта недвижимости;

сумма стоимости восстановления (замещения) и косвенных затрат;

сумма стоимости восстановления (замещения) и стоимости местоположения объекта недвижимости;

другие.

37.2. Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле

                           ПП = Н   x С ,

                                 ПП    и

где ПП - прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;

     Н   - норма прибыли предпринимателя (далее - норма прибыли);

      ПП

     С  - расчетный показатель инвестиций, д.е.

и

37.3. Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.

Если норма прибыли определена относительно стоимости восстановления по объекту-аналогу, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно стоимости восстановления (замещения) объекта оценки.

Если норма прибыли рассчитана относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения по объекту оценки.

37.4. Норма прибыли определяется по формуле

а

                               ПП

                         Н   = -- x 100%,

                          ПП    а

С

и

а

где ПП  - прибыль предпринимателя, рассчитанная по  объекту-аналогу,

д.е.;

а

     С  - расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу, д.е.

и

Норма прибыли определяется одним из методов: экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.

37.4.1. Метод экспертных оценок позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами, а также оценщиком на основании баз данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы данных, отчетов об оценке и других источников.

При этом проводится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.

37.4.2. Метод выделения позволяет определить норму прибыли путем выделения прибыли предпринимателя из цены продажи или рыночной стоимости объекта-аналога как отношение прибыли предпринимателя к расчетному показателю инвестиций объекта-аналога.

37.4.3. Метод индекса прибыльности позволяет определить норму прибыли как отношение суммы настоящей стоимости чистого операционного дохода и настоящей стоимости реверсии за срок прогноза к расчетному показателю инвестиций по объекту-аналогу за минусом единицы.

38. Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.

38.1. Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).

38.1.1. Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.

38.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.

39. Определение накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки начинается с выявления факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, существующие улучшения, требования рынка, внешние факторы и др.).

40. Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

41. Округление относительной величины износа производится:

для конструктивного элемента - до 5%;

для объекта оценки в целом - до 1%.

42. При определении износа используются следующие методы:

нормативного износа;

средневзвешенного износа;

экономической жизни;

разбивки;

рыночной выборки.

Допускается определение износа иными методами (модифицированными методами экономической жизни и др.).

43. Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

рыночной выборки;

экономической жизни;

разбивки;

другими.

43.1. Расчет накопленного износа объекта оценки методом рыночной выборки производится на основании данных о продажах объектов-аналогов. При этом выполняется следующая последовательность действий:

отбор информации по объектам-аналогам, корректировка их цен;

определение стоимости местоположения объектов-аналогов;

определение остаточной стоимости улучшений по объектам-аналогам путем исключения стоимости местоположения объекта-аналога из цен продаж объектов-аналогов;

расчет стоимости восстановления улучшений по объектам-аналогам;

определение величины накопленного износа по объектам-аналогам путем вычитания остаточной стоимости улучшений из стоимости восстановления улучшений;

определение относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) от их стоимости восстановления;

расчет средней относительной величины накопленного износа;

определение накопленного износа объекта оценки путем умножения средней относительной величины накопленного износа на его стоимость восстановления (замещения).

Допускается производить расчет относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) как отношение средней величины накопленного износа по объектам-аналогам к средней стоимости восстановления по объектам-аналогам.

Метод рыночной выборки применяется при наличии информации о продажах объектов-аналогов и рыночной (кадастровой) стоимости свободных земельных участков.

43.2. Определение накопленного износа объекта оценки методом экономической жизни производится по формуле

Т

                               эф

                       И    = --- x 100%,

                        нак   Т

                               эк

где Т   - эффективный возраст объекта оценки, лет;

     эф

     Т   - экономическая жизнь объекта оценки, лет.

      эк

Метод экономической жизни применяется при отсутствии информации, позволяющей разделить накопленный износ по видам.

43.3. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний виды износа.

43.4. При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле

                    И    = И    + И      + И  ,

                     нак    физ    функц    вн

где И    - накопленный износ объекта оценки, д.е., %;

     нак

    И    - физический износ улучшений, д.е., %;

     физ

    И      - функциональный износ улучшений, д.е., %;

     функц

    И   - внешний износ объекта оценки, д.е., %.

     вн

43.5. Относительная величина накопленного износа может определяться по формуле

            И    = 1 - (1 - И   )(1 - И     )(1 - И  ).

             нак             физ       функц       вн

44. Физический износ улучшений определяется методами:

нормативного износа;

средневзвешенного износа;

экономической жизни;

разбивки;

другими.

44.1. Метод нормативного износа позволяет определить физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы.

Метод нормативного износа рекомендуется использовать в случаях:

соответствия технического состояния объекта оценки нормативным требованиям;

нормального режима эксплуатации объекта оценки;

проведения оценки без осмотра;

иных случаях по усмотрению оценщика.

44.2. Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

Техническое состояние конструктивных элементов объекта оценки на дату осмотра устанавливается по результатам обследования и отражается в акте осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с приложением 15 к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации.

Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков.

Метод средневзвешенного износа рекомендуется применять в случае, если эффективный возраст улучшения отличается от его фактического срока службы, а также в случаях, перечисленных в подпункте 44.4 пункта 44 настоящей Инструкции.

44.3. Физический износ улучшений методом экономической жизни рассчитывается в соответствии с подпунктом 43.2 пункта 43 настоящей Инструкции.

Допускается применение модифицированного метода экономической жизни.

44.4. Метод разбивки основан на разделении физического износа улучшений на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании.

Физический износ методом разбивки может определяться в случаях:

необходимости точного расчета износа конструкций улучшений и их частей;

аварийного состояния улучшений или высокой степени разрушения конструкций;

реконструкции или изменения функционального назначения объекта оценки;

иных случаях по усмотрению оценщика.

Расчет физического износа методом разбивки рекомендуется производить по примерной форме расчета в соответствии с приложением 4 к настоящей Инструкции.

44.4.1. Исправимый физический износ определяется как стоимость отложенного ремонта по результатам обследования улучшений и их конструктивных элементов, которые подразделяются на краткоживущие и долгоживущие. Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.

Стоимость отложенного ремонта (исправимый физический износ) может определяться:

как сумма произведений относительных величин исправимого физического износа конструктивных элементов и стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов;

как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений путем составления смет на ремонтные работы;

другими способами.

44.4.2. Неисправимый физический износ определяется суммой значений неисправимого физического износа краткоживущих и неисправимого физического износа долгоживущих конструктивных элементов улучшений.

Неисправимый физический износ рассчитывается от стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов за минусом исправимого износа отдельно по краткоживущим и долгоживущим элементам.

Неисправимый физический износ краткоживущих (долгоживущих) конструктивных элементов улучшений может определяться методами нормативного износа, экономической жизни, модифицированными методами экономической жизни и другими методами.

При использовании метода нормативного износа относительная величина неисправимого физического износа отдельных конструктивных элементов определяется как отношение фактического срока службы соответствующего конструктивного элемента к его нормативному сроку службы. Денежное выражение неисправимого износа конструктивного элемента определяется произведением относительной величины неисправимого физического износа на разницу стоимости восстановления (замещения) и исправимого износа этого конструктивного элемента.

Нормативный срок службы конструктивных элементов объекта оценки принимается в соответствии с техническим кодексом установившейся практики "Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения" (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10 октября 2005 г. N 262.

44.5. Физический износ улучшений может определяться по шкале экспертной оценки физического износа в соответствии с настоящей Инструкцией в случаях:

невозможности определения удельного веса конструктивных элементов зданий согласно приложению 5;

оценки сборно-разборных, передвижных и временных зданий, а также зданий, нормативный срок службы которых менее 30 лет, согласно приложению 6.

45. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.

Функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления конструктивных элементов улучшений за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).

Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

Причинами исправимого и неисправимого функционального износа улучшений могут быть:

отсутствие элементов;

необходимость замены или модернизации элементов;

наличие сверхулучшений.

Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.

46. Внешний (экономический) износ определяется после учета влияния на стоимость объекта оценки факторов, относящихся к физическому и функциональному износу.

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект недвижимости.

Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов и др.).

46.1. Для определения внешнего износа могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).

46.1.1. Определение внешнего износа методом капитализации дохода основано на капитализации потери чистого операционного дохода или чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.

46.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.

47. Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле

                V = V  + V  + EP + IC + EA  - AD,

                     L    B               X

где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.;

    V  - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

    V  - стоимость улучшений, д.е.;

    EP - прибыль предпринимателя, д.е.;

    IC - косвенные затраты, д.е.;

    EA  - внешнее удорожание, д.е.;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13