Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 "Об утверждении Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества"

(текст документа по состоянию на январь 2010 года. Архив) обновление

Стр. 8

                            (1 + r )    (1 + r )

                                  t           n

где r  - норма дисконтирования в году t;

    r  - норма дисконтирования в году n;

    REV  - реверсия в году n, д.е.;

    t - расчетный период от 1 до n, лет;

    n - срок прогноза, лет.

Расчет стоимости производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета.

Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.

68.2. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков капитализацией с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.

К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

модели дохода;

модели собственности;

ипотечно-инвестиционные модели.

68.2.1. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.

В случае, если поступление потока дохода равномерно, в зависимости от предположений о способе возврата капитала возможно применение следующих методов расчета стоимости:

бесконечного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

68.2.1.1. Метод бесконечного потока применяется в случаях:

поток дохода бесконечен;

поток дохода конечен и цена продажи объекта недвижимости равна начальной цене покупки объекта недвижимости.

68.2.1.2. Метод Инвуда предполагает возврат капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения с нормой процента, равной общей норме отдачи.

Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, генерирующих постоянные потоки дохода.

68.2.1.3. Метод Хоскольда предполагает аккумулирование вкладов в фонде возмещения по безрисковой норме.

Метод Хоскольда рекомендуется применять для оценки высокоприбыльных объектов недвижимости.

68.2.2. Модели собственности используются в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.

68.2.2.1. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.

68.2.2.2. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.2 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.2.2.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.2.2.4. Если доход и стоимость объекта недвижимости уменьшаются прямолинейно, стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом Ринга в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.4 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.

Модель Ринга применяется для оценки истощаемых активов при условии:

возврат капитала происходит равными долями в течение срока прогноза;

чистый доход всегда состоит из постоянной суммы возврата капитала и уменьшающегося дохода на капитал, остающегося в активе. При этом общий доход уменьшается до тех пор, пока актив не истощится.

68.3. Одним из способов прогнозирования дохода при отсутствии достаточной информации о договорах аренды является предположение об изменении дохода с постоянной нормой дисконтирования по экспоненту.

68.3.1. Если доход и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.5 пункта 63 настоящей Инструкции.

68.3.2. Если доход изменяется экспоненциально, а стоимость объекта недвижимости остается постоянной, то стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

э

                           V = NOI x A ,

э

где   A    -   настоящая  стоимость  экспоненциально   изменяющегося

аннуитета.

68.3.3. Настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по формуле

               э        (1 +/- Д)

              A  = (1 - ----------) / (r +/- Д).

               n             n

     --------------------------------

     Д - большая греческая буква "дельта"

Если доход уменьшается экспоненциально, в числителе ставится минус, в знаменателе - плюс.

Если доход увеличивается экспоненциально, в числителе ставится плюс, в знаменателе - минус.

69. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.

Ипотечно-инвестиционные модели применяются в случае, когда инвестиции в объект недвижимости рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией.

69.1. Если поток дохода изменяется определенным регулярным образом и для финансирования объекта недвижимости использованы заемный и собственный капитал, для расчета стоимости объекта недвижимости используется ипотечно-инвестиционная модель, по которой стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 64.2 пункта 64 настоящей Инструкции.

69.2. Если поток дохода изменяется неравномерно и при финансировании объекта недвижимости используется заемный и собственный капитал, стоимость объекта недвижимости определяется по общей ипотечно-инвестиционной модели в соответствии с подпунктом 69.2.3 пункта 69 к настоящей Инструкции. В этом случае реконструированный отчет о доходах может оформляться в соответствии с приложением 10 к настоящей Инструкции. При этом отдельно рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, и чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга).

69.2.1. Годовая сумма по обслуживанию долга определяется в соответствии со схемой кредитования.

Для самоамортизирующегося кредита годовая сумма по обслуживанию долга определяется по формуле

                           DS = V  x --,

                                 M   A

где DS  -  годовая  сумма  по обслуживанию  долга,  включая  возврат

основной суммы долга и проценты по кредиту, д.е.;

     V  - сумма кредита, д.е.;

     -- - взнос на амортизацию единицы.

69.2.2. Годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, определяется по формуле

                          NOI  = NOI - DS,

где   NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся на

собственный капитал, д.е.

69.2.3. Стоимость объекта недвижимости по общей ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле

               V = SUM PV(NOI  ) + PV(TG - BAL) + V ,

                   t=1       Et                    M

где  NOI    -  годовой  чистый  операционный доход,  приходящийся на

Et

собственный капитал, в году t, д.е.;

     TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу, д.е.;

     BAL - невыплаченный остаток кредита на дату продажи, д.е.;

     V  - сумма кредита, д.е.;

     n - срок прогноза, лет.

70. Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты (методом валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном или действительном валовом доходе объекта оценки.

70.1. Стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле

                     V = PGI(EGI) x M        ,

                                     PGI(EGI)

где PGI(EGI) - потенциальный или действительный валовой доход объекта оценки, д.е.

71. Метод остатка позволяет определить стоимость объекта недвижимости или стоимость элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес).

Выделяют следующие виды метода остатка для:

земли;

улучшений;

собственного капитала;

заемного капитала.

71.1. Метод остатка для земли применяется, если известна стоимость улучшений и необходимо определить стоимость местоположения объекта недвижимости или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.2. Метод остатка для улучшений применяется, если известны стоимость местоположения объекта недвижимости, годовой чистый операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для здания и необходимо определить стоимость улучшений или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.3. Метод остатка для собственного капитала применяется, если известны сумма кредита, срок кредита, норма процента по кредиту, коэффициент капитализации для собственного капитала и необходимо определить стоимость собственного капитала или объекта недвижимости в целом.

71.4. Метод остатка для заемного капитала применяется, если известны стоимость собственного капитала, предполагаемая норма отдачи на собственный капитал, годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, норма процента по кредиту, срок кредита и необходимо определить стоимость заемного капитала или стоимость объекта недвижимости в целом.

71.5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в следующей последовательности:

определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный интерес;

рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;

рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса;

определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной стоимостью, по формуле

                          NOI  = V  x R ,

                             j    j    j

где  V  - стоимость  элемента объекта  недвижимости, приходящаяся на

известный интерес;

     R  - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта

недвижимости с известным интересом;

     определяется коэффициент капитализации, приходящийся на элемент

объекта недвижимости с неизвестным интересом;

     рассчитывается  годовой чистый операционный доход, приходящийся

на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом, по формуле

                         NOI  = NOI - NOI ,

                            i            j

где  NOI   -   годовой    чистый    операционный  доход  от  объекта

недвижимости;

     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на

элемент объекта недвижимости с известным интересом;

     определяется    стоимость    элемента   объекта   недвижимости,

приходящаяся на неизвестный интерес, по формуле

NOI

                            V  = ----,

                             i    R

где  NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на

элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;

     R  - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта

недвижимости с неизвестным интересом;

     определяется стоимость объекта недвижимости как сумма стоимости

элементов  объекта  недвижимости с известным интересом и неизвестным

интересом.

Глава 8

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ.

КОРРЕКТИРОВКИ И МЕТОДЫ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ

72. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

73. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

74. При исследовании рынка осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении).

75. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам производятся на основании информации об объектах сходного функционального назначения и выбора из их числа предполагаемых объектов-аналогов.

76. Определяются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена одного квадратного метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного объекта недвижимости, цена одного земельного участка и др.

77. При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др. В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

78. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.

При проведении оценки объектов недвижимости выделяются следующие элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования;

состояние рынка (время продажи);

условия продажи;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

условия использования;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13